مالیات بر ساخت و ساز

مالیات بر ساخت و ساز از جمله مسائل مبتلابه ای است که سوالات زیادی را در ذهن فروشندگان و کسانی که در بازار مسکن سری در بین سرها دارند ایجاد کرده است. بر اساس مصوبه این قانون، هر گونه ساخت و ساز مسکن شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده از اولین فروش آن واحد مسکونی می شود. این تصویب نامه که در راستای بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار می گیرد. ضمن اینکه از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت و ساز قرار می گیرند؛ بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ اخذ کرده اند از شمول این تصویب نامه هیئت دولت خارج خواهند شد.

بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و بفروش ها) و انبوه سازان می بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند؛ سازندگان حقوقی (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند؛ شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

گفتنی است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود نداشت؛ اما از این پس مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر است. در ادامه به قوانینی که تا امروز ناظر بر موضوع مالیات بر مسکن و معافیت از مالیات بوده اند نگاهی خواهیم انداخت.

حتما بخوانید  10 اشتباه مهلک در سرمایه گذاری املاک

مالیات بر انتقال ملک

همچنین بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، هر گونه جابه جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می شود. اما در اجرای این قانون، فاکتورها و عوامل زیادی درگیر هستند که فاکتورهایی چون مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … بخشی از این پارامترها هستند.

این قانون به دلیل آنکه ارزش معاملاتی را مشمول مالیات می داند، بسیار ناکارآمد است؛ ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت خانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر جابه جایی و نقل و انتقال ملک را محاسبه می کنند که بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاه تا یک چهلم قیمت واقعی آن نازلتر است بنابراین اگر خانه ای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.
مالیات بر خانه های خالی

ماده ۱۶۷ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۹۴ بر لزوم اخذ مالیات از خانه های خالی اصرار دارد. در پی ساخت بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهه های ۸۰ و ۹۰، در حال حاضر با معضلی به نام خانه های خالی مواجهیم که بر اساس اظهارات عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در کشور سرمایه ای معادل ۲۵۰ میلیارد دلار خانه خالی انباشته شده که ارزش افزوده ای برای اقتصاد ملی ندارد.
با این وجود و علی رغم اینکه وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی می بایست سامانه ای طراحی کرده و بر اساس آن خانه های خالی کشور شناسایی شوند، این سامانه هنوز راه اندازی نشده و بعید است این قانون در سال جاری به اجرا برسد.
طبق قانون مالیات بر خانه های خالی، این واحدها در سال دوم نصف مالیات متعلقه، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و در سال های چهارم و پس از آن یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک می بایست مالیات بدهند.
با این حال هنوز این قانون اجرایی نشده است.

حتما بخوانید  تحلیل وضعیت بازار مسکن در سال های 96 و 97

معافیت های مالیاتی مسکن سازان در شهرهای کوچک

بر اساس مصوبه ای که اخیرا هیئت دولت در خصوص مالیات بر ساخت و ساز به تصویب رسانده، ساخت و ساز واحد مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر معاف از مالیات است.

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

2 دیدگاه

  1. Saeed گفت:

    سازندگان همیشه مالیاتشون ازطریق مصالح ساختمانی پرداخت میکنند چون تمام مصالح ساختمانی جوری بفروش میرسه مالیاتش از سازنده گرفته میشه پس لطفا بررسی کنید واطلاع رسانی کنید

    • وحید سرحسابی وحید سرحسابی گفت:

      سلام و درود بر شما
      بله حق با شماست،سازندگان خوب و با انصاف در واقع کار آفرینان عرصه اقتصاد هستند و با قبول ریسک های وحشتناک اقدام به سرمایه گذاری میکنند.
      و اما از آن طرف این قانون ظاهرا برای کسب درآمد مالیاتی از سود سازندگان تصویب شده است لکن اشکالات فراوان دیگری دارد یکی از این اشکالات این است که سازندگان عموما بر موج تورم سود میکنند و سود آنها واقعی نیست.و….

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند