آنچه که مالک و مستاجر پیش از امضای اجاره نامه باید بخوانند

لغت اجاره، یک کلمه نام آشنایی است که امروزه در مورد اشیا، وسایل نقلیه، زمین و خانه بسیار متداول بوده و کاربرد دارد چرا که به دلیل ایجاد تنوع بسیار زیاد در کالاها و اشیاء،امکان مالکیت همه اشیاء برای هر فرد مقدور نیست. به همین دلیل رابطه بین مالک و مستاجر یکی از روابط بسیار مهم شهروندی امروز است. از اینرو مبحث اجاره ملک و ساختمان،هم به لحاظ قوانین و مقررات و هم به لحاظ تنوع استفاده (اداری،تجاری،مسکونی،کارگاهی و…) از اهمیت خاصی برخوردار بوده و در خصوص روابط بین موجر(مالک) و مستاجر ضوابط و مقررات بسیار دقیق و محکمی وجود دارد.

قانون حاضر در روابط موجر و مستاجر

۱-  آنچه که امروز به عنوان قانون مالک و مستاجر شناخته میشود مربوط به سال ۱۳۷۶ بوده و قرارداد های منعقد شده بین مالک و مستاجر به شرطی مورد حمایت این قانون قرار خواهند گرفت که اولا قرارداد کتبی در دو نسخه یک شکل تنظیم شده باشد و ثانیا علاوه بر امضای مالک و مستاجر ، امضای دو نفر شاهد را نیز در پای خود داشته باشد.

۲- قانون مربوط به اجاره اماکن مسکونی که پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند تابع قانون سال ۱۳۶۲ و در خصوص اماکن تجاری،اماکنی که قبل از اول مهرماه ۱۳۷۶ اجاره داده شده اند تابع قانون مصوب سال ۱۳۵۶ هستند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلي حقي است که در ۳ حالت برای مستاجر اماکن تجاری ایجاد میگردد:

در ابتدای قرارداد اجاره به مالک حق سرقفلی پرداخت کرده باشد.

از مستاجر قبلی به او منتقل شده باشد(صلح سرقفلی).

مستاجر پیش از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ و قبل از سال ۱۳۶۵ (۲۷ آذر ماه) ملک تجاری را اجاره نموده باشد و موجر(مالک)تقاضای تخلیه ملک را نموده باشد .

سلب حق سرقفلی

در حالات زیر حق سرقفلی مستاجر از دست میرود:

تغییر شغل محل کسب و کار بر خلاف مفاد قرارداد

واگذاری و انتقال ملک به شخص دیگر بدون هماهنگی و اجازه از مالک

عدم پرداخت اجاره بها

تعدی و تفریط در بهره برداری(مواردی که باعث از رونق افتادن ملک گردد)

نیاز شخصی مالک و اعضای خانواده او

در حالت اول کلیه حق و حقوق دارنده سرقفلی از دست میرود و مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را از مستاجر و در صورت لزوم از دادگاه بخواهد. در حالت دوم تنها نیمی از مبلغ سرقفلی(رقم اعلام شده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری)به مستاجر پرداخت میگردد.در سایر حالت ها،مبلغ ارزش سرقفلی(رقم اعلام شده طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری) به مستاجر پرداخت و ملک تخلیه میگردد.

انواع اجاره نامه

اجاره نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت میگردد.

اجاره نامه عادی که در مشاورین املاک و یا بین مالک و مستاجر نوشته میشود.

تخليه محل اجاره:

در صورت اتمام  زمان قرارداد،چنانچه قرارداد اجاره نامه رسمی باشد مالک و یا وکیل قانونی او میتواند درخواست تخلیه محل اجاره را از طریق اجرای احکام اداره ثبت اسناد درخواست نماید که معمولا ظرف مدت یکهفته ملک تخلیه میگردد.و در صورتی که قرارداد بصورت عادی تنظیم شده باشد با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.

پول پیش و اجاره بها

مبلغ قرض الحسنه،پول پیش و یا ودیعه عناوینی است که برای تضمین پرداخت اجاره بها،نزد مالک قرار داده میشود و عموماً در محاسبات میزان اجاره بها،تاثیر مستقیمی دارد. برای بازگرداندن آن پس از اتمام مدت قرارداد و پیش از تخلیه ملک و یا همزمان با آن توافقاتی بین مالک و مستاجر صورت میپذیرد که باید بر اساس آن عمل شود.به طور مثال چنانچه پیش از ورود مستاجر به ملک خود یک سوم از پول پیش را برای عقد قرارداد دریافت کرده اید ،قبل از تخلیه ملک نیز میبایست یک سوم از این مبلغ را برای یافتن خانه جدید به او بپردازید.

این مطلب را از دست ندهید:  کمربند قراردادتان را شل نبندید!!! ( شرایط هر معامله )

اجاره بها و یا کرایه خانه نیز بهایی است که در راس زمان مورد توافق (ماهیانه،روزانه،هفتگی و یا حتی شش ماهه)بایستی به مالک پرداخت شود.هرگونه شرط و توافقی که در این خصوص میشود معتبر است و باید بدان عمل شود.

واگذاری محل اجاره به شخص دیگر

توسط مستاجر

مالک و مستاجر باید در این خصوص توافق کنند در اجاره نامه ملک مسکونی مستاجر میتواند منافع حاصل از ملک(اجاره نامه) را به دیگری واگذار نماید مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد.در اجاره محل تجاری این امر بدون اجازه مالک متصور نیست و چنانچه مستاجر دارای حق سرقفلی باشد این حق نیز از وی سلب خواهد شد و نیمی از بهای آن به وی پرداخت میگردد.

توسط مالک

مالک میتواند ملکی را که اجاره داده است بدون نیاز به اجازه مستاجر بفروشد و یا به دیگری واگذار نماید .بنابراین قرارداد اجاره مابین مالک و مستاجر به اعتبار خود باقی است و مالک جدید به عنوان نماینده مالک قدیم محسوب گشته و پاسخگوی تعهدات مندرج در قرارداد است.مگر اینکه در اجاره نامه بر خلاف این توافق شده باشد به طور مثال بین مالک و مستاجر توافق شده باشد که در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري،قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد( منفسخ گردد) يا با توافق طرفین تمام شود (اقاله شود)

دعاوي موجر و مستاجر

مالک در موارد زیر میتواند به مراجع قضایی مراجعه و بر علیه مستاجر اقامه دعوی و درخواست تخلیه محل اجاره ، دریافت خسارت و یا جلوگیری از تخلف مستاجر را بنماید.

استفاده بر خلاف موضوع توافق شده در قرارداد اجاره نامه.

انتقال اجاره ملک مسکونی به غیر با وجود ممنوعیت در قرارداد.

انتقال ملک تجاری به دیگری بدون اجازه مالک.

تخریب ایراد صدمه به ملک

عدم پرداخت اجاره بها

پایان یافتن مدت اجاره

مستاجر نیز میتواند در موارد زیر به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و بر علیه مالک دادخواهی کند:

خرابی عمده محل اجاره و عدم توانایی بهره برداری از آن

ایجاد مانع از سوی مالک در بهره برداری از ملک

انتقال مورد اجراه به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع مستاجر

عدم بازگرداندن مبلغ قرض الحسنه ودیعه از سوی مالک

يادآوري مهم

هر یک از طرفین میتوانند هر شرطی را چنانچه مخالف قانون نباشد در قرارداد بگذارند و مورد موافقت قرار دهند.

نماینده قانونی هر یک از طرفین مانند وکیل،وارث و یا قیم(در خصوص صغیر،سفیه و محجور) میتوانند به جای مالک و یا مستاجر قرارداد را امضا کنند.

در ذیل این مطلب میتوانید مجموعه ای از سولات متداول مخاطبین به همراه پاسخ را در زیر ببینید چنانچه سوال شما متفاوت از سوالات زیر میباشد در انتها پیام بگذارید در اسرع وقت پاسخ خود را دریافت کنید.

سوال: من یک واحد زیرزمین رو جهت رستوران از مالک اجاره نموده ام و مالک بدون هماهنکی من دقیقا دم درب ورودی زیرزمین که محل رفت و آمد خانواده است اقدام به ساخت سرویس بهداشتی برای طبقه بالا که قهوه خانه است نموده و باعث مزاحمت در کسب و کار من شده است، چطور میتوانم اقدام به تخریب آن کنم؟

شما نمیتوانید اقدام به تخریب آن کنید به دلیل اینکه ملک متعلق به شما نمیباشد لذا ابتدا باید ضمن ارسال اظهارنامه موضوع را به ایشان اطلاع داده و اگر رفع نشد باید برای فسخ قرارداد و مطالبه ضرر و زیان اقدام کنید.

سوال: من يك سال در يك آپارتمان سكونت ميكردم و مبلغ ٥٠ ميليون تومان پول پيش نزد موجر داشتم و به دلايلي نميتونسم در موعد موقرر خانه را تحويل بدهم به همين خاطر از دو ماه قبل به مشاور املاك گفتم كه من يك ماه اضافه تر ميشينم و اين يك ماه را از پول پيش كم كند و موجر هم موافقت كرد مشاور املاك هم قراردادي مبني بر اين يك  ماه اضافه نوشت و ما و مشاور املاك ان را امضا كرديم ولي موجر به بهانه نبودن در كشور و مشغله هاي مختلف قرار داد را امضا نكرد و حالا ما خانه را تخليه كرديم ولي ايشان پول پيش مارا پس نميدهند و ميگويند اگر صبر نكني تا كسي اين خانه را رهن كند ان يك ماه اضافه چون من قرار داد را امضا نكرده ام روزي ٤٠٠ هزار تومان محاسبه مي شود در صورتي كه اجاره خانه ما ماهي ٧ ميليون تومان بود ،ايا اين درست است كه چون ايشان قرار داد را امضا نكرده ما بايد بيشتر از اجاره ماهانه به ايشان بدهيم،چون ايشان خودشان وكيل هستند و من ميترسم كه اين طور كه ايشان ميگويد باشد،در ضمن حالا كه ما خانه را تخليه كرده ايم و ايشان پول پيش را نميدهد چه بايد بكنيم

خیر صحیح نمیباشد به دلیل اینکه حتما بنگاه دارای وکالت از طرف ایشان بوده است و شما فقط باید مبلغ اجاره بها را به میزانی که بابت این یک ماه قید شده است بپردازید و بیشتر از این مبلغ را موجر نمیتواند از شما بگیرد.

این مطلب را از دست ندهید:  بنگاه معاملات ملکی
سوال: با سلام من ملکی اجاره کرده بودم و یه ساله که قرارداد تموم شده ولی صاحبخونه همش میگه پول ندارم. حالا که بیش از یک سال گذشته میگه بیا پولت آماده ست

ولی بدون اینکه به من اطلاع بده و قرارداد منو فسخ کنه ملک رو اجاره داده و توش سکونت وجود داره . بعد هم میخواد پول رو کمتر برگردونه و میگه شما تخلف کردید و قرارداد روو فسخ نکردید و تخیله هم نکردید در حالیکه تخلیه بوده. کلید و اجاره نامه هم دستمونه ولی بیش از یه ساله که اونجا تخلیه است. چطور میتونم ثابت کنم که تو این مدت ملک تخلیه بوده و خالی از سکنه بوده ؟ آیا مبالغ قبوض آب و برق و غیره میتونه مدرک باشه؟ الان من می تونم شکایت کنم بابت تصرف عدوانی یا خیر؟ خواهش میکنم راهنمایی کنید ،
پیشنهاد بنده به شما اینست که ملک را بعد از اتمام قرارداد اجاره تخلیه کرده تا به ازای هر روز دیرکرد در استرداد ودیعه بتوانید خسارت تاخیر را مطالبه کنید.ضمناً شما میتوانید یک استشهادیه از همسایگان تهیه کنید و به آن استناد نمائید.

سوال: یک منزل مسکونی را بمدت یکسال اجاره کردم وقراردادبصورت دستی نوشته شد وخودم ومالک امضاکردیم. دراجاره نامه فقط مشخصات مالک ومستاجر وخانه واجاره بها واین جمله نوشته شده(هرگاه یکی ازطرفین بخواهدقبل از تاریخ انقضای قراردادبه آن خاتمه دهد بایدیکماه جلوتر به طرف دیگراطلاع وفرصت دهد.). وچیزی مبنی براینکه مستاجر موظف است تخلیه کند ذکرنشده است. اکنون بعدازگذشت دوماه مالک ازمن خواسته که خانه راتخلیه کنم. بنده هم شرایط مالی لازم برای جابجایی راندارم. باتوجه به جمله ی ذکرشده ایا من باید یک ماه دیگرحتما خانه راتخلیه کنم یا اینکه میتوانم تا پایان یکسال انجابمانم؟ اگرکاربه دادگاه بکشد حق باچه کسی است؟

در صورتیکه تخلیه زودتر از موعد از طرف مستاجر و یا موجر در قرارداد قید نشده باشد تا قبل از اتمام قرارداد اجاره نمیتواند مالک قرارداد را فسخ کند.

سوال: ایا الصاق کردن امضاء موجر توسط مستاجر از جای دیگر ، و جعل ان بر روی اجاره نامه ای که کپی ان به مستاجر داده شده،و اصل اجاره نامه را مستاجر اصلا ندیده است چون موجر در ان زمان خارج از کشور بوده و اجاره نامه برای مستاجر ایمیل شده و مستاجر بدلیل ثابت کردن حق خود اقدام به الصاق امضای موجر بر کپی اجاره نامه بدون امضاء خود کرده،ایا این جرم است ؟ ممنون

در این صورت جعل امضا قابل اثبات نخواهد بود به دلیل اینکه امضای موجر در کپی اجاره نامه زده شده و اصل آن در دسترس نمیباشد.

این مطلب را از دست ندهید:  بیچاره مستاجر ایرانی
سوال: اینجانب موکل خواهرم برای اجاره ملکی میباشم و قرارداد مستاجر به پایان رسیده و ملک را تخلیه نمیکند و در شورای حل اختلاف به دلیل اینکه بنده مالک نیستم گفته اند که برای گرفتن دستور تخلیه باید وکیل اختیار نمایم وکیل اینجانب مبلغ ۴,۵۰۰,۰۰۰ تومان (چهل و پنج میلیون ریال) را برای تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف از بنده طلب کرده است. آیا این مبلغ حق الوکاله معقول است ؟

مبلغی که به عنوان حق الوکاله وکیل میپردازید صرفا به صورت توافقی میباشد و شما میتوانید از قبول آن امتناع کنید

سوال: شش ماه از تاریخ اتمام قرارداد من گذشته ولی موجر نیومده و الان بیست روز هست که از بانک دو بار اخطاریه اومده مبنی بر عدم پرداخت اقساط وام و میخوان ملک رو مصادره کنن. صابخونه هم امروز و فردا میکنه برای رفع مشکل خونش. میخوام بدونم تکلیف من چیه؟  باید شکایت کنم از موجر؟  و اینکه آیا موجر میتونه مبلغ رهن رو در دادگاه قسط بندی کنه؟  و آیا برای شکایت موجر نیاز به وکیل هست؟

شما ابتدا میتوانید ملک را تخلیه کرده و کلید را تحویل شورای حل اختلاف بدهید و ضمن ارسال اظهارنامه برای ایشان برای استرداد وجه اقدام کنید لذا اگر پرداخت نشد خسارت هم قابل مطالبه است که بعد از مزایده ملک و فروش سهم شما از قیمت آن به شما پرداخت خواهد شد.

سوال: بنده یک اتاق از یک دفتر اداری را به مدت شش ماه اجاره کردم.پس از گذشت مدت قرارداد، بصورت شفاهی برای سه ماه دیگر در آنجا حضور داشتم و کرایه را تمام پرداخت نمودم.علیهذا با گذشت سه ماه از توافق شفاهی و قریب به ۹ماه از اتمام قرارداد کتبی، موجر مبلغ ودیعه را مسترد نمی کند.ضمن آنکه بنده متوجه شدم آن ملک اجاره ای بوده و موجر صاحب دفتر اداری نبوده است.اکنون جهت گرفتن مبلغ ودیعه چگونه باید اقدام کنم؟

ضمنا ایشان چند روز مانده به اتمام توافق شفاهی، اقدام به ورود اتاق کرده و لوازم بنده را بیرون ریخته است. برخی لوازم را با خودش برده بود که از ایشان پس گرفتم. ولی میز وو صندلیهای اتاق مرا به بیرون دفتر منتقل کرده اند که متاسفانه مفقود گردیده است.خواهش میکنم پاسخ سوال مرا بدهید چون واقعا به مبلغ ودیعه احتیاج دارم. و از طرفی کسی پاسخ شفاف و روشنی به بنده نمیدهد.بسیار سپاسگزارم.
شما میتوانید ضمن تخلیه ملک کلید را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تحویل داده و یک اظهارنامه برای موجر مبنی بر استرداد مبلغ ودیعه ارسال کنید و در صورت دیرکرد نیز خسارت تاخیر تادیه بگیرید.

سوال: اینجانب مستاجرخانه ایی هستم که بمدت ۱۴سال دران ساکن هستم وبعدازاین همه سال صاحب خانه گفت که خانه راتخیله کنید میخوام بدانم ازنظرقانون این همه مدت میتوان من راازخانه بیرون کند باتشکرفروان

بله موجر می تواند شما را ملزم به تخلیه ملک کند و طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بنا به تقاضاي موجر یا قایم مقام قانونی وي تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای  ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادي ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضاي تخلیه به دستور مقام قضایی مرجع قضایی توسطط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

 

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

5 دیدگاه

  1. مهدی سلیمانی گفت:

    سلام.مالک سرقفلی معازه بنده ملک خودرابه شخص دیگری که ازقضا همکار وهمسایه مغازه بنده نیزمیباشد.حالامالک جدیددرمواجهه بادرخواست بنده برای دادن اجاره نامه جدیدمیفرماید شغل دیگری به غیرازشغلی که دراجاره نامه قبل ثبت شده انتخاب کن باشماهمکاری کنم.چه کنم؟
    ممنون

  2. مهدی سلیمانی گفت:

    سلام.مالک سرقفلی معازه بنده ملک خودرابه شخص دیگری که ازقضا همکار وهمسایه مغازه بنده نیزمیباشدواگذارکرده.حالامالک جدیددرمواجهه بادرخواست بنده برای دادن اجاره نامه جدیدمیفرماید شغل دیگری به غیرازشغلی که دراجاره نامه قبل ثبت شده انتخاب کن تاباشماهمکاری کنم.چه کنم؟
    ممنون

    • وحید سرحسابی وحید سرحسابی گفت:

      سلام و درود
      طبق قانون مالک جدید متعهد به قبول شرایط و تعهدات مالک قدیم به شماست.
      شما نیازی به اجاره نامه جدید ندارید.
      موفق باشید.

  3. Ndns گفت:

    بنده ملکی را اجاره کردم از مالک جدید خانه و مالک قبلی مستاجر دارد و مستاجر اعلام کرده که زودتر از موعد میخواهد تخلیه کنید. در روز قرارداد مبلغی به عنوان بیعانه به صاحب خانه جدید پرداخت شد و قرار شد مابقی هنگام تحویل کلید پرداخت شود. حالا مستاجر قدیم تقاضای مبلغ بیشتری کرده است برای یافتن خانه جدید و گفته است که اگر مبلغ بیشتری نگیرد تخلیه نمیکند. در این مورد تکلیف چیست؟

    • وحید سرحسابی وحید سرحسابی گفت:

      متاسفانه،مالک پیش از تحویل گرفتن ملک اقدام به اجاره دادن آن نموده است.شما نسبت به این مستاجر تعهدی ندارید و سعی کنید در چهارچوب قرارداد اجاره خود عمل کنید.
      مالک میبایست پاسخگوی تعهدات خویش،هم نسبت ب شما و هم نسبت به مستاجر پیشین باشد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.