املاک اوقافی

وقف

وقف واژه مقدس و نام آشنایی است که مردم ایران پس از ورود اسلام با آن آشنا شده اند و به معنای ایستادن،توقف (حبس) داد و ستد یک ملک برای بهره مندی از منافع آن توسط دیگری است.چیزی قابلیت وقف دارد که با استفاده از آن از بین نرود.مانند ملک و ساختمان.

مفاهیم عمده وقف:

  1. حبس عین: واقف (وقف دهنده) در مدت وقف، حق هیچ گونه دخل و تصرفی در عین موقوفه ندارد. یعنی واقف حق ندارد که مال موقوفه را بفروشد یا اینکه هرگونه نقل و انتقال حقوقی نسبت به مال موقوفه انجام دهد یا تصرفی در مال موقوفه بکند که منافی وقف باشد.
  2. تسبیل منفعت:، وقف در صورتی صحیح می‌باشد که منظور واقف از وقف ، حبس عین ببه خاطر رضای خدا و در راه خدا باشد.
  3. قابلیت بقای عین: «فقط وقف مالی جایز می‌باشد که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد…» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که در صورت استفاده از آن مال، قابلیت بقا ندارد باطل می‌باشد؛ به عنوان مثال خوراکیها را نمی‌توان وقف نمود.
  4. قبض عین:وقف از عقود تشریفاتی  می‌باشد بنابراین وقف زمانی تحقق پیدا می‌کند که واقف عین موقوفه را در اختیار موقوف علیه (کسی که وقف به نفع اوست) یا موقوف علیهم قرار دهد و مال وقف شده به تصرف موقوف علیه  درآید.

در استفاده از املاک اوقافی (وقف شده)قوانین و شرایط مختلفی حاکم است و ریزه کاری های حقوقی بسیار زیادی دارد خصوصاً در معامله املاک تجاری،در قوانین ساخت و ساز در املاک اوقافی که در آینده نزدیک در مقالات مختلفی راجع به آن بحث خواهیم کرد.
🔴 معامله اموال وقفی
🔺 مهم‌ترین موضوع درخصوص معامله اموال غیرمنقول، ثبت رسمی و قانونی این معاملات، مطابق مقررات ثبت اسناد و املاک کشور است.

🔺 علاوه بر آن لازم است به نکات مهم دیگری درخصوص این‌گونه از معاملات توجه داشته باشیم که یکی از آنها معاملات راجع به موقوفات است.

🔺  اجمالا باید دانست به موجب عقد وقف عین مال موقوفه، یعنی مالی که قرار است وقف شود، اعم از منقول یا غیرمنقول به اصطلاح حبس می‌شود یعنی تا ابد و برای همیشه غیرقابل انتقال و متعلق به امر خیر و نیکوی مورد نظر واقف است و منافع آن نیز به منظوری که واقف قبل از وقف در نظر گرفته، هزینه می‌شود؛ بنابراین عین مال موقوفه غیرقابل نقل و انتقال، خرید و فروش، هدیه، صلح و… است.

این مطلب را از دست ندهید:  تصرف عدوانی و خلع ید

برای مثال شخصی که مالک یک باب منزل مسکونی و یک قطعه زمین کشاورزی است، آن را وقف می‌کند و چنین مقرر می‌دارد عواید و منافع زمین مذکور به بیماران سرطانی تعلق یافته و منزل موصوف نیز برای برگزاری کلاس‌های سواد‌آموزی اختصاص یابد، بنابراین تا ابد و برای همیشه انتقال زمین مذکور غیرممکن است و اگر کسی مبادرت به نقل وانتقال تمام یا بخشی از آن کند، آن معامله محکوم به بطلان است، اما چنانچه شخصی مطابق با مقررات قانونی و مفاد وقف‌نامه و تحت نظر متولی و ناظر موقوفه، مثلا مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره بخشی از منافع موقوفه مذکور کند، چنانچه ۲۰۰۰ متر از زمین مورد اشاره را به مدت ده سال با اجاره‌بهای مشخص و عادله برای زراعت اجاره کند و البته اجاره‌بهای مذکور به جهت مورد نظر واقف هزینه شود، این قرارداد صحیح است.

🔺 بعضا مشاهده می‌شود اشخاص اقدام به خرید و فروش اراضی یا املاکی می‌کنند که دارای اسناد وقفی است.
با توجه به آنچه گفته شد و بنا به مقررات شرعی و قانونی، تمام این نوع معاملات، محکوم به بطلان است.

🔺 ممکن است این سوال مطرح شود بسیاری از مردم را می‌شناسند که صاحب منازل وقفی هستند و حتی ممکن است قصد خرید چنین منازلی را داشته باشند، آیا مالکیت این اشخاص بر منزل و املاک تحت تصرفشان، منتفی و باطل است؟

🔺 پاسخ این است که

اولا چنانچه اراضی موضوع منازل و واحدهای مسکونی مذکور، وقف شده باشند قطعا متصرفان چنین خانه‌هایی بر زمین‌های موصوف مالکیت ندارند و خرید و فروش آن نیز باطل و ممنوع و از دیدگاه شرعی حرام است.

ثانیا مالکیت این‌گونه خانه‌های مسکونی صرفا بر اعیانی و ساختمان بدون زمین وقفی زیربنای آن است

این مطلب را از دست ندهید:  فروش ملک مشاع و تفاوت افراز و تفکیک (جدید)

ثالثا رابطه حقوقی اشخاص مذکور با زمین‌های موقوفه تحت چنین منازلی، در چارچوب عقد اجاره قرار گرفته است؛ یعنی ابتدا زمینی از سوی مالک آن وقف شده است، سپس بخشی از این زمین در جهت اجرای منظور واقف برای مدت زمان مشخص طولانی و با اجازه ساخت و احداث بنا به شخص متقاضی اجاره داده شده و نحوه اجاره نیز به این‌گونه است که معمولا مبلغ قابل توجهی به عنوان حق‌پذیر یا حق احداث بنا از وی دریافت داشته و سپس توافق می‌کنند سالانه یا چند سال یک مرتبه، مبلغی از باب مال‌الاجاره به متولی موقوفه بپردازند که البته مبلغ مذکور با توجه به پرداخت اولیه حق‌پذیره، بسیار از مبلغ عادله روز کمتر است.

رابعا پس از پایان مدت اجاره یا در صورتی که شرایط فسخ قانونی برای موجر محقق شود، امکان تخلیه قانونی ملک از تصرف مستاجر متصور است.

🔺 ضمن این‌که در نقل و انتقال این‌گونه منازل و البته براساس شرایطی که از ابتدا بین اولین مستاجر موقوفه با متولی آن مقرر شده است، مبالغی از سوی خریدار ساختمان بدون زمین، به موقوفه پرداخت خواهد شد و البته این مبلغ غیر از اصل قیمتی است که خریدار ساختمان به مالک یعنی مستاجر سابق موقوفه می‌‌پردازد.

🔺 باید در نظر داشت قاعدتا ارزش ساختمان‌هایی که بر زمین‌های موقوفه ساخته شده‌اند، از ساختمان‌های دیگر بسیار کمتر است؛ چراکه شبهات و درگیری‌های شرعی و حقوقی موجود در آنها زیاد است.

🔺 متاسفانه در بسیاری از موارد برای رهایی از قیود شرعی و قانونی مورد نظر واقف، به گونه‌ای عمل می‌شود که به اصطلاح عام به آن دور زدن قانون می‌گویند، بنابراین رعایت احتیاط بیشتر در انجام این‌گونه معاملات برای افراد متشرع و قانونمند، ضرورتی مضاعف است.
در این قسمت سوالات مربوط به املاک اوقافی پاسخ داده خواهد شد.

 

سوال: من میخام یه ملک گاوداری بخرم منتها این سندش اوقافیه میخام ببینم ایا برام دردسر داره یا نه مثلا اوقاف میتونه هروقت خاست ملکو ازم بگیره یا باید خسارت اموال و ملکمو بده

حسب مورد در موقوفات عام و خاص با شرایطی( مثل بیم خرابی مال، یا خرابی بعض مال که نتوان از آن استفاده کرد یا اگر بین موقوف علیهم اختلاف باشد که بیم خونریزی برود، یا اگر موقوفه مال مشاعی باشد و قابل افراز نیز نباشد یا اگر موقوفه در طرح های دولتی یا شهرداری قرار بگیرد) مال موقوفه توسط موقوف علیهم، متولی یا سازمان اوقاف فروخته خواهد شد و این خرید و فروش صحیح خواهد بود. اگر در غیر موارد قانونی باشد مال موقوفه نباید فروخته شود و این بیع باطل خواهد بود. بهتر است قبل از خرید به اداره اوقاف منطقه مراجعه و از بابت قانونی بودن انتقال اگاه شوید.

این مطلب را از دست ندهید:  دایره المعارف سرقفلی و حق کسب و پیشه
 سوال: سلام پدر من زمینی در همدان داری که ابتدایی روستا هنجرد هست چسبیده به جاده روستا حالا زمین مارو در طرح هادی به پارک  تغییر کاربری دادن یه جاده هم از وسط زمین ما کشیده شده یک سومشم اوقاف میگه باید بدید به ما این زمین ها اوقافی هستند الان دهیار میگه حق ساخت ساز ندارید بنیاد مسکنم رفتم میگه با دهیار حرف بزنید حالا باید چکار کنم

با توجه به اینکه سازمان اوقاف در زمین شما دست گذاشته است و کاربری زمین در حال تغییر میباشد نیاز به مطالعه پرونده و بررسی توسط وکیل متخصص دارد و در این قسمت نمیتوانم شما را راهنمایی کنم.

  سوال: فردی دارای زمین کشاورزی می باشد که در ابتدای هر سال مبلغی را بعنوان حق الزحمه آبیار براساس مقررات تعیین شده پرداخت نموده است و در تیرماه بخشی از ملک خود را فروخته است آیا فروشنده می تواند بعد از چند ماه از فروش از خریدار مبلغی را بابت این حق الزحمه پرداخت شده مطالبه نماید یا خیر؟

خیر در صورتیکه قسمتی از ملک خود را به فرد خریدار فروخته باشد فقط میتواند بابت سهم خود به آبیار پول پرداخت کند و خریدار جدید ملزم نخواهد بود که وجهی را بابت آبیاری پرداخت کند.

 

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

4 دیدگاه

  1. احسان گفت:

    سلام .‌وقت بخیر
    من متن قرار داد مشارکتی با اوقاف را میخواستم برای ملکی قاجاری

  2. فاطمه گفت:

    سلام تبدیل سند اوقافی به شش دانگ شخصی امکان پذیر است ؟چه مراحلی باید طی کرد ؟ممنون

    • وحید سرحسابی وحید سرحسابی گفت:

      سلام
      اسناد اوقافی در مقابل اسناد شخصی(طلق) قرار دارند و ارتباطی با ششدانگ و … ندارند.بنابر این ما اسناد ششدانگ اوقافی و ششدانگ شخصی داریم.
      خیر تبدیل اسناد وقفی به اسناد شخصی امکانپذیر نیست .

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.