تعیین خسارت در قراردادهای ملکی

خسارت در قراردادهای ملکی چیست؟

معمولا در اغلب قراردادهای ملکی به خصوص قراردادهای تنظیمی دردفاتر و بنگاه های املاک مبلغی بعنوان خسارت قراردادی تعیین می شود که طرفین با توافق بر سر میزان آن و درج در قرارداد تعهدات خود را به واسطه آن در مقابل طرف دیگر تضمین می کنند بعبارتی وجود خسارت در قرارداد باعث می شود که هر یک از طرفین در مدت مقرر به تعهدات خود عمل کنند، چون در غیر اینصورت باید نسبت به پرداخت خسارت به طرف دیگر اقدام کنند. و متاسفانه به دلیل عدم توجه کافی در هنگام تعیین میزان قرارداد در هنگام تنظبم سند افراد با مشکلات مالی سنگینی مواجه می شوند که شیرازه زندگی آنها از هم پاشیده می شود لذا به کلیه افراد علی الخصوص مشاورین و مدیران املاک و آژانس های مسکن توصیه می شود در زمان تنظیم قراردادها اعم از اجاره، مبایعنامه، مشارکت در ساخت و غیره به این موضوع توجه ویژه ای نمایند و طرفین را از آثار این شرط در قرارداد با خبر نمایند.

خسارت در قراردادهای ملکیچگونه تعیین می شود؟

در اکثر قراردادهای ملکی برای جبران و ضمانت عدم انجام تعهدات طرفین معمولا مبلغی را بصورت روزانه و گاهی ثابت بعنوان خسارت یا وجه التزام تعیین میکنند و بیشتر مواقع دو طرف توجهی به آن ندارند و موقعی توجه آنها جلب می شود که اختلافی بین آنها بوجود بیاید. در زمان تنظیم قرارداد بیشتر مذاکرات طرفین سر قیمت ملک یا اجاره بها است و توجهی به سایر مواد و بندهای قرارداد ندارند. خوب به همین جهت مشاورین و تنظیم کنندگان قراردادهای ملکی اغلب حسب رویه خود عددی را بعنوان خسارت دیرکرد و عدم انجام تعهد تعیین میکنند و این در حالی است که مبلغ تعیین شده بعضا تناسب و سنخیتی با کل ثمن معامله ندارد.

این مطلب را از دست ندهید:  40 ویژگی مسکن خوب برای اجاره

مثلا در یک قرارداد ۴۰۰ میلیون تومانی خسارت دیرکرد یا عدم انجام تعهد را روزانه ۳۰۰ یا ۴۰۰ هزار تومان تعیین میشود و در یک قرارداد مشارکت در ساخت یک میلیاردی ۵۰ هزار تومان خسارت تعیین می کنند؟!! هیچکدام صحیح نیست البته باید گفت در قوانین ما هیچ ماده قانونی در رابطه نداریم اما تجربه من در پرونده های متعدد و مختلف ملکی این نتیجه را حاصل کرده که در قراردادها می توان دو نوع خسارت تعیین کرد. یکی روزانه یا شناور و دیگر ثابت. برای تعیین خسارت روزانه از کل ثمن معامله چهار صفر کم کنید عدد باقیمانده را بعنوان خسارت روزانه لحاظ کنید مثلا اگر کل ثمن معامله ۴۰۰ میلیون تومان باشد با حذف ۴ صفر میشود ۴۰ هزار تومان خسارت روزانه و برای تعیین خسارت ثابت ده درصد کل ثمن را ملاک قرار دهید مثلا در معامله ۴۰۰ میلیون تومانی ده درصدش می شود ۴۰ میلیون تومان. البته میتوان این اعداد را تا ۵۰ درصد هم افزایش داد ولی بهترین ملاک و الگو همین بود که اشاره شد.

قراردادهای ملکی

معایب و مزایای شیوه خسارت ثابت و روزشمار

عیب این شیوه خسارت ثابت این است که طبق شرط مقرر فوق در قرارداد فروشنده حتی اگر یک روز هم در انجام تعهداتش به هر دلیلی تاخیر نماید باید خسارت سنگینی را به طرف مقابل بپردازد ولی این خسارت منصفانه نیست! اما منفعت شیوه خسارت ثابت این است که هر چقدر زمان هم سپری شود هیچ مبلغی به آن اضافه نخواهد شد چه یک روز چه چند سال.

عیب خسارت روزشمار آن است که اگر میزان این خسارت در مقایسه با کل قرارداد اگر رقم ناچیزی باشد تاثیری در الزام وی به انجام تعهد ندارد. مزیت این شیوه آن است که هر چقدر از مدت عدم انجام تعهد که بگذرد بر میزان خسارت قراردادی افزوده می شود به ویژه اگر خسارت روزشمار عددی بزرگی باشد مثلا روزانه ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار تومان و بیشتر.

جمع بندی

هدف از انعقاد قراردادهای ملکی اجرای تعهد است و نه مطالبه خسارت؛ تعیین خسارت در قراردادهای ملکی تنها جنبه اهرمی در دست طلبکار را دارد که به واسطه آن اجبار متعهد را به انجام تعهد بخواهد؛ بنابراین به نظر اجبار متعهد به انجام تعهد در گام اول تخلف منطقی و کارآمدتر است تا مطالبه خسارت.

این مطلب را از دست ندهید:  وکالت بلاعزل

 

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.