دایره المعارف سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی

سرقفلی و حق کسب و پیشه

مقدمه

در خصوص ادعای حق سرقفلی ، حق کسب ، پیشه و تجارت در املاک تجاری و اداری  توسط مستأجرین در حال حاضر ، اگر چه با تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ کمرنگ تر شده است ولی هنوز افراد زیادی ( اعم از مؤجرین ومستأجرین ) در سطح کشور هستند که با این پدیده درگیر هستند . اگر چه همیشه حق کسب ، پیشه وتجارت برخلاف حق سرقفلی ، نزد فقها و مجتهدین با محل تردید مواجهه بوده ولی به عنوان یک حق ومنافع هنوز در محاکم قضایی پرونده ها ، مطالبات و ادعاهای فراوانی به چشم می خورد ؛ و اگر چه بسیاری از مالکین  هنوز بدرستی تفاوت حق کسب ، پیشه وتجارت را با سرقفلی نمی دانند ، ولی به نحوی در معاملات مستقیم ، بصورت  نادانسته و یا درقالب معاملاتی از جنس زرنگ بازی ، گرفتار ادعای مستأجرین هستند . بهر روی در دنیای تجارت ،  كارداني و سرمايه تاجر و نوع كاري كه انجام مي دهد ، بيش از خصوصيات اخلاقي و اهداف انسانی کسب و کار او ، اهميت و ارزش پیدا کرده که چنین پدیده ای را درقانون  حق کسب ، پیشه و تجارت می نامند . معاملاتی از این دست عموماً پیچیده و خاص می باشد و نکته های دارد که اگر مالکین اشراف به آن نداشته باشند بعداً گرفتار ادعاهایی از جنس حق سرقفلی ، حق کسب ، پیشه و تجارت خواهند شد .  به همین دلیل برای هضم راحت تر مؤلفه حق سرقفلی ، کسب ، پیشه وتجارت ، چایگاه حقوقی ، تفاوت قانونی آن دراین مبحث  به صورت نکته های کاربردی توصیه هایی تقدیم می شود ، باشد که توشه راه معاملاتی املاک تحاری واداری شود و درآخر مؤکداً توصیه می شود برای انجام چنین معاملاتی به هیچ روی بدون همراهی حقوق دانان معتمد و حاذق ورود نکنید  : .

نکته ۱ ؛ پدیده سرقفلی در املاک تجاری روابط بین مؤجر ومستأجر را تیره و پیچیده می سازد  وضمن تعمیق اختلافات فی ما بین ، هزاران میلیارد تومان از سرمایه هم وطنان را در قالب سرقفلی در محاکم قضایی به خاطر دادرسی بلوکه شده است . توصیه می شود به هیچ وجه سرمایه خود را درگیر معاملات سرقفلی نسازید .

نکته ۲ ؛ از آنجا که عموم مردم  مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی می­دانند در این مبحث هریک را بصورت جداگانه تعریف وتشریح می کنم :


الف : مفهوم و معنای اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است وفقط در روابط مؤجر ومستأجر این حق برای برخی از مستأجرین ایجاد می شود .  سرقفلی ، پولی است که در ابتدای عقد اجاره یک باب مغازه به هرعلتی،  توسط صاحب ملک از مستأجر دریافت می­شود .                                        

ب : حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستأجر محل ملک به وقوع می پیوندد . حق کسب و پیشه فقط به مستأجر تعلق می گیرد و صاحب ملک نمی تواند دارای چنین حقی شود .

نکته ۳ ؛ قانونگذار در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ ، برای نخستین بار از واژه سرقفلی استفاده کرد، در حالیکه قبل از آن  ، از عبارت حق کسب و پیشه و تجارت استفاده  می شد . قانونگذاران کشور قبل از تصویب قانون ۱۳۷۶ اعتقاد داشتند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند ، اما حقوق دانان این دو را  کاملاً از هم جدا می دانستند .

نکته ۴ ؛ تفاوت های عمده سرقفلی وحق کسب و پیشه عبارت است از :                                               الف :سرقفلی هنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت می­شود . بنابراین کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تأثیری در پیدایش آن ندارد .
ب : فقها فقط با سرقفلی ملک موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .

ج : مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ملک ،  کیفیت و تجهیزات موجود در مورد اجاره تعیین می­شود و مبلغ آن را هم مؤجر( صاحب مغازه) تعیین می­کند.

نکته ۵ ؛  سه مبنای ایجاد حق سرقفلی در املاک تجاری : 

الف : اختیار مالکانه ؛ با توجه به اینکه مالک بر مال یا ملک خود مسلط است بنابراین حق دارد، علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت می­کند مبلغی را در ابتدا دریافت کند که این مبلغ هم اصولاً جزء اجاره محسوب می­شود.

ب : دریافت وجه بخاطر موقعیت خوب ملک استیجاری ؛ با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت ،همه املاک تجاری مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستأجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد ، مبلغ سرقفلی هم بیشتر خواهد بود .
ج :  دریافت سرقفلی در برابر اعطای  امتیاز به مستأجر ؛ هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در اینجا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستأجر می­دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه ملک یا محل را از خود سلب کند.

 نکته ۶ ؛پدیده سرقفلی،در واقع حق ممتازی برای مستأجر ایجاد می کند که دارای ارزش مالی است :        الف : به مستأجر این امکان را می دهد که به اجاره ملک یا محل ادامه دهد و یا اینکه آن را تخلیه کند و به مؤجر تحویل دهد و بابت انصراف از ادامه رابطه استیجاری خود، از مؤجر مبلغی دریافت نماید و ب : یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر ازمستأجر سلب نشده باشد او می تواند ملک را به مستأجر دیگری واگذار نماید  و مبلغی در مقابل این حق از مستأجر جدیدمطابق عرف محل ویا بر اساس کارشناسی رسمی  اخذ نماید.

نکته ۷ ؛ میزان و مبلغ سرقفلی ملک تجاری استیجاری : از سال ۱۳۷۶ پس از تصویب قانون روابط مؤجر ومستأجر ، دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق وتراضی میان مؤجر و مستأجرمشروط شده است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.  درواقع مؤجر، میزان سرقفلی را تعیین می­کند و مستأجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از انجام معامله انصراف دهد.

نکته ۸ ؛ حق سرقفلی با حق کسب و پیشه هم از لحاظ مالی وهم از لحاظ قیمت تفاوت دارد ؛ زیرا سرقفلی مبلغی است که بین مؤجر و مستأجر توافق و پرداخت می شود ولیبرای تعیین میزان حق کسب و پیشه ، موکول به حکم قطعی دادگاه – براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری – می باشد .
سوال دیگر این است که :
نکته ۹ ؛ مسئولیت تأمین وتأدیه مالیات محل کسب و پیشه وتجارت بر عهده مستأجر می باشد و مالیات بر اجاره بر عهده مؤجر است؛  مگر اینکه در ضمن ومتن مفاد قرارداد بین خود شرط دیگری داشته  باشند .

ماده ۱۰ ؛ در قانون روابط مؤؤجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند  مبلغی را از مستأجر دریافت نماید ظاهرامر  حکایت از این دارد  که از این پس سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست ؛ مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تصریح شده است.
نکته ۱۱ ؛ اگر در اجاره نامه اماکن تصریح شود که محل غیر تجاری ، برای کسب و تجارت اجاره داده می­شود و آنچه از مستأجر دریافت شده بعنوان سرقفلی می باشد، این اجاره باطل است و وجه دریافتی از مستأجر قابل استرداد است ؛  چرا که این شرط خلاف مفاد  ماده ۱۰قانون مدنی ”  قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند ” و در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد –  نافذ است.
نکته ۱۲ ؛ چنانچه طرفین در اجاره نامه خود تصریح نمایند که محل  مورد اجاره ، تجاری نیست ولی برای کار (تجارت) اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی را نداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود واگر برای مستأجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمی­تواند از مستأجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او اخذ نماید و اگر وجهی هم گرفته ، قابل استرداد است .پس به حکم قانون حق سرقفلی ،  فقط مختص املاک تجاری تلقی شده است .

نکته ۱۳ ؛ در مبانی ایجاد حق کسب ، پیشه و تجارت ، این حق ، نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب  محسوب می شود و معمولاً بیشتر با این مبنا توجیه شده که مؤسسات تجاری ، اغلب در ساختمان هایی تأسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است ، در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند که نمی توان آن را  نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده ،  به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می شوندکه در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عده­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

نکته ۱۴ ؛ حق کسب و پیشه ، حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف با اجاره کردن محل کسب ، بر دیگران حق تقدم دارد که از زمان تصویب  قانون روابط مؤجر ومستأجر( سال  ۵۶ ۱۳) دیگر چنین حقی وجود ندارد .  زیرا وجود این حق فقط در حالی است که  قرارداد  اجاره ، اتمام یافته و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستأجررا ه به غیر را دارد و در این حالت مستأجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستأجر قصد انتقال حقوق خود را در عین مستأجره را به غیر داشته باشد قابل قبول است  .

نکته ۱۵ ؛ در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن مالک به حکم دادگاه به غیر منتقل می­کند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح می­شود .

نکته ۱۶ ؛ در صورتی که مستأجر بدون تحصیل اِذن دادگاه یا موافقت مؤجر – در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد – منافع را به دیگری منتقل نماید ، در این صورت مستأجر متصرف ، در هنگام تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ونصف دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا متصرف پرداخت می شود .  در اینجا سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل – که کدامیک از مستأجرین متقدم ومتأخرند –  نیست ، بلکه حقی است که به تبع رابطه استیجاری پدیدار می­شود و حداقل نصف آن وجود مستقل دارد .

نکته ۱۷ ؛ مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت ؛ وقتی به قوانین سال های۱۳۳۲تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ،  ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی موجر،   محل وی را تخلیه کند مشتری هایش از دست می­روند و در محل جدید باید دو باره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستأجرها حمایت می­کند .

نکته ۱۸ ؛  مستاجر مغازه هنگامی می­تواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می­تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستأجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستأجر جدید دارای چنین حقی است.

نکته ۱۹ ؛ در صورتی که مستأجر محل کسب ،  به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد ، می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

نکته ۲۰ ؛ ضمانت های اجرایی مستأجر مغازه ای که حق انتقال سرقفلی را  بغیر ندارد ولی آن را به دیگری انتقال می دهد عبارت است از :
الف :   اگر در اجاره ­نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه­ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بغیر نباشد ،  باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه ، مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و در این حالت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می­کند. – اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه­ای که سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه­ای در بین نباشد، دفترخانه­ای که ملک مورد نظر در نزدیکی­اش واقع شده – در این حالت مستأجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حکم دادگاه از زمان قطعیت ، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور بی اثر خواهد شد.

ب: اگر مستأجری که حق انتقال عین مستأجره رابغیر ندارد ، بدون رعایت موارد فوق – یعنی بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات-  مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حکم تخلیه ،علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستأجر یامتصرف استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را دارد.
نکته ۲۱ ؛ دوروش  انتقال حق سرقفلی بغیر توسط مستأجری که حق انتقال بغیر از او در متن قرارداد سلب شده باشد عبارت است از : 
الف :  از دادگاه درخواست صدور حکم به تجویز (اجازه) انتقال منافع (سرقفلی) مورد اجاره بغیر را بنماید – که البته درخواست خود را باید در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم و درخواست انتقال منافع یا سرقفلی را بغیر بنماید –                                                                                                          ج : دادخواست دعوی را به طرفیت مالک در محاکم قضایی طرح نماید – چنانچه اگر ملک مشاعی باشد و مالکین متعدد ، دعوی تجویز انتقال منافع وسرقفلی باید به طرفیت همه آنان طرح شود- .

نکته ۲۲ ؛ در برابر دعوی تجویز انتقال سرقفلی از سوی مستأجر برای مغازه­ای که بین چند مالک مشاعی هست  ولی عده ای از مالکین مشاع حاضر به پرداخت حق کسب به مستأجر باشند و عده ای از مالکین حاضر و راضی نیستند ، دادگاه می­تواند باارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه مستاجر حکم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملک تحویل مالکین مشاعی شود.

نکته ۲۳ ؛ رعایت موارد زیر برای طرح دعوی تخلیه علیه مستأجر – که مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی واگذارکرده – عبارت است از :                                                                                             الف :  دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند و علت آن را انتقال به غیرذکر کند
ب :  دادخواست به طرفیت مستأجر و کسی که ملک تجاری به وی منتقل شده باید طرح شود.

این مطلب را از دست ندهید:  مالیات املاک و مستغلات


نکته ۲۴ ؛ دادگاه صادر کننده حکم تخلیه علیه مستأجر- ی که حق انتقال بغیر نداشته – ، باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستأجری پرداخت می شود که حق کسب و پیشه مورد اجاره را  از منتقل الیه  دریافت نکرده باشد ؛ زیرا اگر مستأجر حق کسب و پیشه را به منتقل­الیه (مستأجر جدید ) واگذار کرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی، ملزم به تخلیه ملک خواهد شد. بنابراین اگر مستأجر محل کسب که حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان کسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده، نصف حق کسب و پیشه که دادگاه به آن حکم می دهد به متصرف مورداجاره پرداخت می­شود.

نکته ۲۵ ؛ اصولاً ایجاد حق کسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر نیست ؛ بلکه  این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل کسب یا ملک حاصل می شود ، چه مستأجر به مالک یا مستأجر قبلی وجهی تحت عنوان سرقفلی  پرداخت کرده  باشد و چه  پرداخته نکرده باشد.

نکته ۲۶ ؛ حق کسب و پیشه اماکن تجاری فقط به مستأجر اختصاص دارد و ربطی به مؤجر یا مالک عرصه ندارد .  هرگاه مستأجری با داشتن حق انتقال بغیر یا با اِذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد ، می تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. بنابراین زمانی که مستأجر حق انتقال منافع یا سرقفلی را بغیر ندارد ولی از  طریق دادگاه این اجازه انتقال  به او داده می­شود، مالک نمی­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول از مستأجر دوم دریافت کرده است ، داشته باشد .

نکته ۲۷ ؛ در خصوص روابط مؤجر و مستأجر وحق سرقفلی وکیفیت واگذاری آن به دیگران و یا دعواهایی از این دست ، باید بدانیم روابط مؤجر ومستأجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم وتعریف شده است ؛ اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم وتعریف نمایند  باید نکاتی که در مفاد ماده ۲ قانون مذکور برای تنظیم اجاره­نامه الزامی شده ، رعایت کنند : اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم می شود ، دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند ، در خصوص اخذ حق سرقفلی از مستأجر و کیفیت تسویه حساب ، حق انتقال بغیر و … باید تعیین تکلیف شود .

نکته ۲۸ :  در لغت نامه ها و كتب فقهي و حقوقي متقدمان ذكري از حق كسب ، پيشه و تجارت نمي توان يافت ؛ زيرا ولادت و ظهور اين پديده و ظهور اين پديده در نظام اقتصادي و قضايي ايران در دهه ۱۳۲۰ توسط میلسپوی انگلیسی که لعنت خدا بر او باد تحقق يافته و پيش از اين تاريخ ، چنین بحث هایی در قانون ايران جايگاهي نداشت ، عنوان شرعي آن هم  نا معلوم است .

نکته ۲۹ ؛ حق كسب و پيشه حقي است مالي كه به تبع مالكيت منافع براي مستأجر محل كسب و پيشه يا تجارت تحقق مي يابد و قابليت انتقال به غير را دارد . حق كسب ، پيشه و تجارت حقي است مالي كه به تبع مالكيت منافع براي مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت تحقق مي يابد و قابليت انتقال به غير را – توأم با منافع عين مستأجره – دارد .

نکته ۳۰ ؛ عناصر تشکیل دهنده  پدیده سرقفلی در اماکن تجاری در ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ – که با وضع قانون جدید روابط مؤجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶) که منسوخ شده است – ، اعلام شده بود که میزان حقوق کسب و پیشه و یا تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می شود  :
الف :  موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
ب : شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای مؤجر یا مستأجر منظور شده است
ج : طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حُسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر واقع شده  است
د وضع و کیفیت محل اجاره از نظر نوع بنا
ه : مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد نیاز و سایر تزیینات داخلی متحمل شده است
ی : نوع کسب و پیشه یا تجارت .


نکته ۳۱ ؛ بر حسب مفاد ماده ۱۸ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین مقدار حق کسب یا پیشه یا تجارت موکول به مراعات اصول و ضوابطی شده است که در آیین نامه خاصی پیش بینی وتعریف می شود ولی تاکنون چنین آئین نامه ای به تصویب نرسیده و ضوابط تعیین سرقفلی عملاً توسط  کارشناسان رسمی دادگستری با تحقیقات محلی از عرف وعادت محل که معمولاً ارزیابی خود را با توجه به نرخ خرید و فروش املاک مشابه در محل صورت می دهند تعریف وتعیین می شود  .

 

نکته ۳۲ ؛ عناصر  و ضوابط غیر مادی زیر در تعریف وتعیین ارزش سرقفلی مؤثرمی باشد :

الف : میزان وتعداد مشتریان محلی

ب : اسم و علائم مشخصه تجاری

ج : تابلوی مغازه

د : حق مالکیت صنعتی و بازرگانی و علائم کارخانه

ر : پروانه کسب

ی : و …

نکته ۳۳ ؛ ویژگی های سرقفلی  عبارت است از
الف : سرقفلی جزء حقوق مالی محسوب می شود و مانند دیگر حقوق مالی قابلیت ارث بردن ، انجام معامله و رهن می باشد
ب : سرقفلی از اموال غیر مادی است و قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده ۳۵ قانون مدنی) شامل آن نمی شود
ج :  تغییر و عدم پایداری از خصوصیات بارز سرقفلی است زیر اتکای آن به ابتکار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری ومدیریت  نشود , مشتریان پراکنده شده و حق تقلیل می یابد
د :  حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیر منقول ،حق تبعی محسوب می شود ؛ زیرا مرکز ثقل تمام نیروهای پدید آورنده سرقفلی محل کسب است که غیر منقول تلقی می شود.

 

نکته ۳۴ ؛  انواع نقل وانتقال سرقفلی اماکن تجاری به غیر ، عبارت است از :
الف : انتقال قطعی ملک با سرقفلی ؛ در این صورت مالک محل کسب و تجارت ،  ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال می دهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می شود . در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می یابد فقط از عقود ملک عین می توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده ۴۶۶ قانون مدنی) نمی تواند نقشی مؤثری را ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می نماید ، این است که قرارداد اجاره ای منعقد نمی شود و مؤجر و مستآجری در کار نیست .
ب : اجاره ملک و واگذاری سرقفلی ؛  مالک محل تجاری را اجاره می کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستأجر واگذار می نماید . در این حالت میان طرفین دو عقد جداگانه منعقد می شود :  یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دومی انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن .

ج : اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی ؛ این نوع معامله ، شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می دهد ؛ تنها چیزی که در این حالت مؤجر از مستأجر دریافت می کند اجاره بهای عین مستأجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تأدیه یا پرداخت  نمی شود.

نکته ۳۵ ؛ عناصر مؤثر در تعریف ، تشریح وتحلیل حق سرقفلی در قانون ایران عبارت است از :                       الف : تعریف سرقفلی ؛ مبلغی است كه مؤجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستأجر دریافت می كند و در ازای آن مغازه را به مستأجر اجاره می دهد و بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاك تجاری وجود دارد           ب : تعیین میزان و مقدار سر قفلی ؛ باتوجه به نرخ بازار با توافق مؤجر و مستأجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سرقفلی بالاتر باشد ، مقدار اجاره  کمتر است                                                                        ج : تعیین شیوه انتقال سرقفلی ؛ در قراردادهای اجاره  منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستأجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار كند ، اما اگر در متن قرارداد اجاره ضمن شرطی حق انتقال (اجاره دادن) مغازه از مستأجر سلب شود دیگر او نمی تواند  مغازه را به دیگری بدهد.  در موردی كه مستأجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلی هم از مستأجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستأجر جدید مبلغی همانند سر قفلی كه خودش به مالك داده یا مبلغی كمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستأجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالك مطالبه كند . اما در قرارداد های اجاره  محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ است ، مستأجر حق انتقال مورد اجاره را بغیر نداشت و در صورت انتقال نه تنها مؤجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستأجر صرفاً نصف سرقفلی تعلق می گرفت   د : اختیاری بودن سر قفلی : منظور این است كه ایجاد حق سر قفلی اجباری نمی باشد و اگر طرفین (مؤجر و مستأجر)توافق نمایند كه سر قفلی تأدیه نشود و فقط درازای اجاره بهای ماهانه ، مغازه را اجاره داده شود ،  دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستأجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه كند               ی : تعیین شیوه تخلیه و استرداد سر قفلی : اگر مالك ملك تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستأجر پرداخت كند . در صورت بروز اختلاف بین مؤجر و مستأجر در مورد قیمت سر قفلی ، كارشناس رسمی دادگستری  آن را تعیین می کند .

نکته ۳۶ ؛ حق سرقفلی مالی است که داز همان  ابتدای قرارداد  اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتاً  متکی به محل تجاری ا می باشد و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستأجره است.

نکته ۳۷ ؛  بیشترین  سهم ، مبلغ و میزان حق سرقفلی در املاک تجاری  به موقعیت محلی ، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد.

نکته ۳۸ ؛  تحقق حق سرقفلی در املاک استیجاری تجاری ، تابع حاکمیت اراده طرفین ( مؤجر ومستأجر ) است .

۳۹ ؛ مالک و مؤجر رقم حق سرقفلی را تعیین می کند و داوطلب حق سرقفلی ، مختار به پذیرش یا رد مبلغ پیشنهادی می باشد .  

نکته ۴۰ ؛ حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود نه به مستأجر اول ، بنابراین  شهرت تجاری، رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تأثیری ندارد .

نکته ۴۱ ؛ آنچه در قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ درخصوص روابط مؤجر و مستأجر مورد بحث قرار گرفته، حق سرقفلی به معنای اخص نمی باشد ، بلکه منظور فقط    حق کسب و پیشه و تجارت است .

نکته ۴۲ ؛ حق سرقفلی قایم و متعلق  به محل است .

نکته ۴۳ ؛ برای تعیین میزان حق سرقفلی محل تجاری هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مؤجر دخالت ندارد .

نکته ۴۴ ؛ حق سرقفلی ، قابل اعراض و اسقاط توسط ذیحق  می باشد .

نکته ۴۵ ؛ شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی فقط منوط به قرارداد اجاره نیست  بلکه با عقد صلح یا هبه هم حاصل می شود .

نکته ۴۶ ؛ نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن منافع مورد اجاره به صورت عادی و رسمی امکان پذیر است.

نکته ۴۷ ؛ در هنگام تخلیه  املاک تجاری مشمول سرقفلی ، دادگاه ها در صدور قرار اخذ نظر کارشناس ، مکلف به تعیین حق سرقفلی نمی باشند .

نکته ۴۸ ؛ حاکمیت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق سرقفلی ،  تابع قوانین آمره نیست ، دادگاه ها ضمن صدور حکم تخلیه ، از صدور قرار اخذ نظریه کارشناسی با عنوان حق کسب و پیشه مجاز نیستند .

نکته ۴۹ ؛  حق سرقفلی ضمن عقد اجاره یا خارج از آن فقط تا زمان تخلیه عین مستأجره در حق مالک تحقق پیدا می کند .

نکته ۵۰ ؛ در زمان تخلیه عین مستأجره ، حق سرقفلی باید  به مستأجر به قیمت عادله روز مسترد شود حتی اگر مستأجر هیچ گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد . استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد قرارداد ، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد است .

نکته ۵۱ ؛  حق سرقفلی با تعدی و تفریط مستأجر از بین نمی رود .

نکته ۵۲ ؛  مشروعیت حق سرقفلی ،  ناشی از احکام اولی* است .

* حکم اولی ، بر اساس تعریف مشهور فقها، حکمی است که در موضوع آن عروض حالتی خاص مانند اکراه، اضطرار، تقیه، ضرر، عسر و حرج و … اخذ نشده باشد .

نکته ۵۳ ؛ سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای سه تفاوت عمده می­باشد :
الف : سرقفلی دراول عقد اجاره به مالک پرداخت می­شود.پس درواقع کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تأثیری در آن ندارد
ب : فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمی­دانند ؛ این دلیلی بر تفاوت ماهوی بین این دو است .
ج :  مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ، کیفیت و تجهیزات عین مستأجره تعیین می­شود و مبلغ نهایی آن را هم مؤجر تعیین می­کند.

نکته  ۵۴ ؛ دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری ؛ با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند ؛  لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره می­دهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستأجر دریافت می­کند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.

نکته ۵۵ ؛ میزان سرقفلی و شیوه تأدیه و دریافت مبلغ سرقفلی تابع توافق و اراده طرفین است . در واقع مالک مبلغ سرقفلی را تعیین می کند و مستأجر یا این مبلغ را می پذیرد یا از انجام معامله منصرف می شود .

نکته ۵۶ ؛ در قانون سال ۱۳۵۶ هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود و نظر اکثر دادگاه ها این بود که این مکانها ( حتی اگر به موجب گواهی پایانکار یا پروانه ساختمان ، مسکونی محسوب شوند) در موقع تخلیه حق کسب و پیشه وتجارت به مستأجر تعلق می­گیرد. اما در قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب  سال ۱۳۷۶ صراحتاً  ذکر شده : ” هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می­تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید” . ظاهر امر حکایت از  این دارد که سرقفلی برای املاک غیر تجاری قابل دریافت و پرداخت نیست  ؛ مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب می شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تجاری درج شده است .

نکته ۵۷ ؛ اگر در اجاره نامه  ای تصریح شود که محل غیر تجاری ، برای کسب و تجارت اجاره داده شده  و آنچه از مستأجر دریافت شده سرقفلی است ، چنین قراردادی باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد به مستأجرمی باشد چرا که طبق ماده ۱۰قانون مدنی”  قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ” .
نکته ۵۸ ؛ اگر بخواهیم بین حق سرقفلی و حق كسب ، پیشه و تجارت مقایسه ای داشته باشیم عبارت است از : 
الف : حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶  و منابع معتبر فقهی ؛ عبارت از مال یا مبلغی است كه مستأجر در ابتدای عقد اجاره به مؤجر می پردازد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­كند ؛ ولی حق كسب ، پیشه و تجارت ، عبارت است از آن كسب شهرت و رونقی است كه در ملك به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است ؛ چه مستأجر مال یا وجهی به مؤجر داده باشد یا نداده باشد .
ب : حق كسب ، پیشه و تجارت تدریجاً و به مرور زمان برای مستأجر  ایجادمی­شود و ممكن است اصلاً چنین حقی هم به دلایلی  حاصل نشود ؛ بهر حال  بستگی به کیفیت رفتار و عمل مستأجر دارد . حال آنكه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به مؤجر به وجود می­آید .
ح : میزان و مقدار حق سرقفلی از زمان انعقاد قرارداد مشخص وتعیین می شود ولی میزان و مقدار حق كسب ، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممكن است  این حق به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور كل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی برای مستأجر ایجاد نشود .
د : حق سرقفلی قابل اِسقاط است ؛ اگرچه با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر به مؤجر سرقفلی می تواند  محقق ­شود .
ذ : حق سرقفلی قابل توقیف است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابل توقیف نیست .
ر :  حق سرقفلی قابل ضِمان است ؛ ولی حق كسب و پیشه ف قابلیت ضمان را ندارد .
ز : حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ؛ ولی حق كسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست ؛  مگر به موجب درخواست اجازه انتقال منافع و صدور حُكم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر  در متن قرارداد .
ه : حق سرقفلی با تخلف مستأجر ساقط نمی­شود ؛ ولی حق كسب و پیشه به صرف تحقق تخلف مستأجر کاملاً ساقط می شود .
و : حق كسب ، پیشه و تجارت دارای به دو دسته قابل تقسیم بندی می باشد : نخست  حق كسب و پیشه موضوع قانون روابط مؤجر و مستأجر كه فقط اختصاص به مستأجر دارد . دوم اینکه حق كسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی – چنان كه در تبصره مزبور ملاحظه می­شود به جای كلمه مستأجر یا مستأجران ، كلمه اشخاص آورده شده كه-  اعم از مستأجر و مالك است و از این لحاظ با حق كسب و پیشه مذكور در قانون روابط مؤجر و مستأجر متفاوت است .
ی :  سرقفلی به مالك پرداخت می­شود نه به مستأجر اول ؛ هم چنین شهرت تجاری و رونق كسبی و اعتبار صنفی بر  خلاف حق كسب و پیشه ، در سرقفلی تأثیری ندارد و مالك می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملك خود را اجاره دهد ؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه كند كه این موارد در حق كسب ، پیشه و تجارت مطرح نیست .

این مطلب را از دست ندهید:  املاک اوقافی

 

نکته ۵۸ ؛ اگر مغازه­ای بین چند مالك مشاع باشد و در مقابل دعوی اجازه به انتقال منافع از سوی مستأجر، فقط عده ای از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب به مستأجر باشند ، در این حالت دادگاه می­تواند با ارجاع امر به كارشناس و تعیین حق كسب و پیشه مستأجر حكم به تخلیه مورد اجاره بدهد و ملك تحویل مالكین مشاعی شود.

نکته ۵۹ :  اگر مالكی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستأجر كه مغازه را بدون داشتن حق انتقال بغیر ، به شخص ثالثی واگذار کرده نخست باید دادخواست تخلیه به دادگاه محل تقدیم كند و علت آن را انتقال بغیر ذكر نماید و دوم این که دادخواست به طرفیت هم مستأجر و هم كسی كه ملك تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود. هم چنین دادگاه صادر كننده حكم نیز باید توجه داشته باشد كه حق كسب و پیشه هنگامی به مستأجر پرداخت می شود كه مستأجر، حق كسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نكرده باشد ؛ زیرا اگر مستأجر حق كسب و پیشه را به منتقل­الیه واگذار كرده باشد در این صورت ، این حق به نفر مستأجردوم می­رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملك را باید تخلیه نماید خواهد. بنابراین اگر مستأجر محل كسب كه حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری ، وجهی به عنوان كسب و پیشه از مستأجر دوم یا متصرف دوم اخذ کرده باشد ، نصف حق كسب و پیشه كه دادگاه به آن حكم می دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت می­شود.

 

نکته ۶۰ ؛ اصولاً علت پیدایش حق كسب و پیشه ، پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر به مؤجر نیست
بلکه چنین حقی به خاطر اشتغال مستأجر در محل كسب حاصل می شود، چه مستأجر به مالك یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

 

نکته ۶۱ ؛ هرگاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اِذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد ، می تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

 

نکته ۶۲ ؛ بدون اجازه مؤجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل کرد و اگر مؤجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می­تواند با مراجعه به دادگاه درخواست اجازه انتقال مورد اجاره را بغیر بنمایند که در آن صورت مؤجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد و گرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

 

نکته ۶۳ ؛ سرقفلي حقي است مالي و قابل معامله که براي متصرف قانوني آن ، توسط قانون به رسميت شناخته شده است و عمري به درازاي عقد اجاره دارد اما حق کسب وپيشه عمري کوتاه و حدوداً ۶۰ ساله دارد. حق سرقفلي مختص مستأجر نيست و مالک قبل از اينکه ملک را به ديگري واگذار کند، اين حق را دارد که آن را به اولين مستأجر واگذار نمايد واين عمل الزامي به ادامه رابطه استيجاري نيست . به عبارتي سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستأجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.

نکته ۶۴ ؛ حق کسب وپيشه به مالک اختصاص ندارد واين حق، ايجاد شده از رابطه استيجاري است ودر واقع نتيجه فعاليت مستأجر مي باشد به طوري که مستأجر در نتيجه فعاليت اقتصادي، مشترياني را جذب کرده وموجب معرفي محل و رونق تجاري ملک مي شود وقابليت انتقال به غير را همزمان با منافع عين مستأجره دارد (نقل از نشريه کانون سردفتران). بنابراين بعد از اينكه مستاجردر محل مورد نظر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

 

نکته ۶۵ ؛ در سال ۱۳۷۶ قانوني در خصوص روابط مؤجر و مستأجر به تصويب رسيد و مقرر شد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در این قانون آمده ، جايز است ؛ اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است . در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز ،  ولی حق كسب و پيشه و تجارت به مستأجر تعلق نمي گيرد. بر اين اساس ماده ۶ قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب سال ۷۶ مي گويد : ”  هر گاه مالك ، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت كند و مستأجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از مؤجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند ؛ مگر آنكه در ضمن عقد اجاره ، حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد ” .

نکته ۶۶ ؛ چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره، مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.

نکته ۶۷ ؛ در صورتي كه مؤجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل كند ، هنگام تخليه ، مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد . 

نکته ۶۸ ؛ ایجاد حق سرقفلی اجباری نمی باشد و اگر طرفین (مؤجر و مستأجر)توافق كنند كه سر قفلی در كار باشد و فقط در ازاء اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره كند ، دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستأجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه كند و باید ملك را تخلیه كند بدون اینكه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد .

۶۹ ؛  زوجه حق بازداشت حق سرقفلی زوج را دارد، چون مهریه زوجه از دسته  دیون ممتازه محسوب می شود و با تقدیم دادخواست مطالبه مهریه و تقاضای تأمین خواسته توانایی توقیف حق سرقفلی زوج را خواهد داشت ،البته این توقیف مستلزم آن است که حق سرقفلی زوج،  به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.

نکته ۷۰  ؛ در صورت اِذن و اجازه مستأجر در جهت انتقال بغیر از سمت مالک اصلی ، قابل تملیک و انتقال است اما در صورت عدم انتقال بغیر  ، فقط منافع قابل بازداشت و در معرض قرار دادن حق سرقفلی در اجرای احکام به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست.

نکته ۷۱ ؛ حق سرقفلی از زمره حقوق مالی می باشد و قابلیت ضِمان را دارد ؛ این امر تنها با ارزیابی کارشناس خبره کارشناسان دادگستری ، تعیین ارزش حق سرقفلی صورت می پذیرد و مستلزم آن است که حق مشعر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و به راحتی به ضمانت سپرده می شود.

نکته ۷۳ ، حق سرقفلی حتی در صورت تخلف تجاری یا جزایی مستاجر ساقط نمی گردد و قابل اعمال می باشد.

نکته ۷۴ ؛ مستأجر ضمن عقد اجاره می تواند شرط نماید تا زمانی که عین مستأجره در ید تصرف مستأجر است ، مالک حق افزایش مال الاجاره و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و هر ساله اجاره بهای سال قبل را بپردازد .

نکته ۷۵ ؛ در مواردی که  مؤجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی مطرح نماید :

الف : در صورت انتقال عین مستأجره توسط مستأجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر، کلاً یا جزئاً به هر مقدار که باشد واگذار نماید اعم از وکالت ، نمایندگی، وصایت، هبه، ضمانت ، اجاره و غیره
ب :  در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره برخلاف منظور تعیینی در اجاره نامه
ج : هرگاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد
د : زمانی که عین مستاجره در مورد شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد
ر : در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر
س :  در صورت عدم پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستأجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه ( دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ) یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری
ش :  تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمان
ه :  تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص مؤجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت
و : در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت مؤجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر  مشار الیه باشد .

نکته ۷۶ ؛ در صورت واگذاری مورد اجاره به غیر بدون اِذن و اجازه، مؤجر حق تخلیه بر علیه مستأجر اعمال خواهد نمود و در این مورد مستأجر مستحق نصف حق سرقفلی تعیین متعارف عرفی خواهد بود.

نکته ۷۷ ؛ راهِن حق انتقال سرقفلی مغازه مَرهونه (به رهن گذاشته شده) را به شخص ثالث پس از انعقاد عقد رهن را ندارد . چرا که عقد رهن برای مُرتَهِن نسبت به مال مرهونه حق تقدم ایجاد می نماید که از محل فروش مال به رهن گذاشته شده (مرهونه) ؛ طلب خود را استیفا می نماید. چون مُرتهن مال مرهونه را در تصرف راهن قرار داده است. بنابراین معاملات منافی با حقوق مُرتَهِن غیرنافذ بوده و اقدام راهن نسبت به فروش یا انتقال سرقفلی مغازه مرهونه (به رهن گذاشته شده) به شخص ثالث بدون اذن و اجازه مُرتَهِن به دلیل منافات با حقوق مُرتهن نافذ نمی باشد و فقط در صورت تنفیذ مُرتهن جایز است.

نکته ۷۸ ؛ انتقال منافع عین مستاجره به مدیران اشخاص حقوقی (شرکت ها) در عقد اجاره انتقال به غیر محسوب می شود و مستأجر ، شرکت تلقی می شود . زیرا مدیران شرکت ها مدام در حال تغییر مَنصب می باشند ، در عقود اجاره ای فیمابین اشخاص حقوقی و مؤجر، مستأجر شرکت تلقی می شود و انتقال منافع حتی به  اَحدی از مدیران انتقال به غیر تلقی می شود.

نکته ۷۹ ؛ دعوی تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که مدت اجاره اماکن تجاری منقضی شده ، و مستأجر دارای حق کسب ، پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد . دراین صورت چنانچه بین مؤجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود ، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تعدیل میزان اجاره بها را بنماید که در این حالت دادگاه با جلب نظر کارشناس ، اجاره بها را تعدیل می نماید.

نکته ۸۰  ؛ سرقفلی وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجر که حق انتقال به غیر دارد و به مؤجر سرقفلی پرداخته در قبال انتفاع منافع به مستأجر دست دوم از او دریافت می‌کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله مؤجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می‌گیرد. .بنابراین سرقفلی پدیده ‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه ( برخلاف کسب و پیشه)‌ جنبه قهری ندارد .

نکته ۸۱ ؛ سرقفلی مربوط به اجاره است اما در عقد اجاره روابط طرفین طبق مقررات قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر دو حالت پیدا می‌کند :
الف : اگر انتقال منافع بدون اخذ وجهی جهت انتقال حقوق تجاری صورت گیرد (تحت عنوان سرقفلی) چنین عقد اجاره ای ، بدون سرقفلی هست
ب :  اگر انتقال منافع با اخذ وجهی تحت عنوان سرقفلی صورت گیرد که در نتیجه ( مبلغ ماهیانه اجاره هم کم خواهد بود) در این صورت اجاره با حق سرقفلی نامیده می‌شود .

نکته ۸۲ ؛ تفاوت حق سرقفلی با حق کسب ،پیشه وتجارت ؛
الف . حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر بوجود می آید .

ب . .مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.

ج . حق سرقفلی قابل اسقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط مالم­یحب است هرچند برخی می گویند با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و قابل اسقاط است .

د . حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را دارا است در صورتی که بطور رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.

ه . حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست .

و . حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

این مطلب را از دست ندهید:  اجاره نامه عادی یا محضری؛ کدام بهتر است؟

ی . حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی شود ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط
می شود. .

ب : سی  و دو نکته کاربردی در باره  حق کسب ، پیشه و تجارت املاک اداری

نکته ۱ ؛ حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می شود. به عبارتی، حق کسب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می گیرد.

نکته ۲ ؛ حقی است که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری ، شهرت و فعالیت خود برای محل کارش قائل می­شود و بعبارتی حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می­کنند این حق ناشی از تقدم در اجاره ، حُسن شهرت ، جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستأجر محل به وجود آمده است .

نکته ۳ ؛ حق کسب و پیشه وتجارت ، تنها به مستأجر تعلق دارد و مالک نمی تواند دارای این حق شود .

نکته ۲ ؛ مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

نکته ۳ ؛  حق کسب و پیشه ناشی و جعل شده از سوی قانون گذار و تابع قواعد آمره مقنن است. (قسمت اخیر ماده ۱۵ ق.ر.م.م. مصوب ۱۳۵۶ )

نکته ۴ ؛  در حق کسب و پیشه در صورت عدم توافق مالک و مستاجر، درنهایت دادگاه وارد قضیه شده و از طریق کارشناس صلاحیت دار میزان حق کسب و پیشه را تعیین می کند. (ماده ۱۸ ق .ر. م. م مصوب ۱۳۶۵ )

نکته ۵ ؛  حق کسب و پیشه صرفا به مستاجر پرداخت می شود و شهرت تجاری و رونق کسبی در تعیین میزان آن قسمت اعظم ارزیابی است. (تبصره ۲ ماده ۱۹ همان قانون )

نکته ۶ ؛  پرداخت حق سرقفلی از ناحیه مستاجر ضمن عقد اجاره یا جدا از آن با توجه به آمره بودن قانون ۱۳۵۶ و رعایت اصل تفسیر مضیق را نمی توان حتی به عنوان یکی از عوامل موثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه موثر دانست. در این خصوص صاحب حق سرقفلی با توجه به تفاوت و تفکیک ماهوی این دو حق باید در مطالبه آن مطابق مواد ۲ و ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی با تقدیم دادخواست مستقل و شروط ضمن آن اقدام کند.

نکته ۷ ؛  حق کسب و پیشه قایم و مربوط به مستاجر است. (تبصره ۲ ماده ۱۹ )

نکته ۸ ؛ در تعیین میزان حق کسب و پیشه چنانچه طرفین دعوا در مورد میزان آن توافق ننمایند، دادگاه صالح در قضیه دخالت کرده و فصل ترافع می کند. (ماده ۱۸ همان قانون )

نکته ۹ ؛ اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره با توجه به قواعد آمره قانون ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ باعث ایجاد اخلال در نظم عمومی و بی اثر نمودن مواد ۱۵ و ۱۹ قانون یاد شده می شود. براین اساس، اسقاط آن مستند به ماده ۳۰ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است.

نکته ۱۰ ؛ تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است. (ماده یک همان قانون )

نکته ۱۱ ؛ نقل و انتقال حق کسب و پیشه ضمن رابطه استیجاری فقط با تنظیم سند رسمی میسر است و عدم رعایت این نحوه از نقل و انتقال رسمی، متخلف را مواجه با ضمانت اجرای مقنن می نماید. (ماده ۱۹ و تبصره های یک و۲ ذیل همان قانون )

نکته ۱۲ ؛ در هنگام تخلیه، دادگاه ها ضمن صدور حکم مکلف به صدور قرار جلب نظر کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه می باشند. (قسمت اخیر ماده ۱۵ همان قانون )

نکته ۱۳ ؛ حاکمیت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قواعد آمره و اصل تفسیر مضیق است و دادگاه ها ضمن صدور حکم تخلیه ، مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵ باید در قرار کارشناسی صرفاً عنوان حق کسب و پیشه را جهت ارزیابی صادر کنند.

نکته ۱۴ ؛ حق کسب و پیشه به صورت تدریجی حاصل و در مالکیت مستأجر تحقق پیدا می کند .

نکته ۱۵ ؛  شرط استحقاق پرداخت حق کسب ، پیشه وتجارت  منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستأجر در عین مستأجره است.

نکته ۱۶ ؛ حق کسب و پیشه با تعدی و تفریط مستأجر از بین می رود .

نکته ۱۷ ؛  مشروعیت حق کسب و پیشه ناشی از احکام ثانویه است.

نکته ۱۸ ؛ میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ، همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود .خلاصه اینکه حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه بر اساس نظر کارشناس است.

نکته ۱۹ ؛ مبنای حق کسب و پیشه و تجارت  این است که این حق به نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می­باشد ، بیشتر با این مبنا توجیه شده که مؤسسات تجاری وبازرگانی ، اغلب در ساختمان هایی تأسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد ؛ تاجری که عده­ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، به ارزش محل چند برابر افزوده  است و از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

نکته ۲۰ ؛ در قانون جدید (مصوب سال ۱۳۷۶ )  برخلاف قانون روابط مؤجر ومستأجر سال ۱۳۵۶ هیچ اشاره ­ی به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نشده است و قانونگذار از اصطلاحات رایج بین مردم و عرف تبعیت کرده است . در قانون سابق حق کسب و پیشه و تجارت یک حق مفروض برای مستأجر بود .

نکته ۲۱ ؛ در خصوص مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت باید به این امر اذعان کرد که وقتی به قوانین روابط مؤجر ومستأجر ازسال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می­کنیم متوجه می شویم هر جا که عبارت ” سرقفلی ” بکار رفته ،  منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است ؛ چرا که مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی وی را از محل بیرون کنند مشتری هایش از دست می­رود و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری های جدید بیابد  ؛ به همین دلیل قانونگذار از مستأجرها حمایت می­کند .

نکته ۲۲ ؛ اگر در اجاره­نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه­ای بین مؤجر ومستأجر نباشد و مالك راضی به انتقال به غیر هم نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق كسب و پیشه مستأجر را بپردازد و اگر مالك نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق كسب و پیشه به مستأجر باشد ، مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه كند و در این حالت دادگاه حكم به اجازه  انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سندانتقال در دفترخانه را صادر می­كند. ؛ اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانه­ای كه سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه­ای وجود نداشته نباشد دفترخانه­ای كه ملك مورد نظر در نزدیكی­اش واقع شده معرفی می شود.  در این حالت مستأجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره ، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حكم دادگاه از زمان قطعیت ، جهت انتقال به غیر فقط ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حكم قطعی ، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حُكم مزبور بی اثر خواهد شد.

نکته ۲۳ ؛ اگرمستأجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل كند و در قراردادهم حق انتقال به غیر ندارد باید به شیوه زیر اقدام نماید :
الف .  از دادگاه محل درخواست صدور حكم به تجویز (اجازه)  انتقال منافع مورد اجاره به غیر را نماید
ب .  درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید
ج .  دعوی اجازه انتقال بغیر را به طرفیت مالك اقامه  وطرح نماید
د .  اگر ملك مشاع است ، مالكین متعدد دعوی اجازه انتقال بغیر باید به طرفیت (علیه)  همه شرکاء  طرح شود

نکته ۲۴ ؛ اصولاً حق كسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر  نیست . این حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل كسب به وجود می­آید، چه مستأجر به مالك یا مستأجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.

نکته ۲۵ ؛ نکته مهمی که در روابط مؤجر و مستأجر باید به آن توجه کرد ، این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می­شود . اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ بنا نمایند  باید نکات خاصی را در اجاره­ نامه رعایت کنند برای مثال : اگر قرارداد اجارهبه صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید داشته معرفی کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال ۱۳۸۰ تمدید کرده باشند ،  این قرارداد دیگر مشمول قانون سال  ۱۳۷۶ نخواهد بود و روابط شان مشمول  قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶  می باشد یعنی شامل سرقفلی یا حق کسب و پیشه وتجارت خواهد شد .

نکته ۲۶ ؛ بدون اجازه مؤجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر واگذار کرد  و چنانچه مؤجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می­تواند با مراجعه به دادگاه محل ، درخواست اجازه  انتقال مورد اجاره را بغیر بنماید که در آن صورت مؤجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه ، مورد اجاره را در اختیار بگیرد ، در غیر این صورت  دادگاه به وراث مستأجر اجازه انتقال مورد اجاره را بغیر خواهد داد .

نکته ۲۷ ؛ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود ، مؤجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حُکم قطعی ، وجه معین را بپردازد ؛  در غیر این صورت حکم صادره بی اثر و ملغی خواهد شد و یکی از آثار حکم قطعی ، اعتبار امر محکوم بها می­باشد و لذا به  علت ملغی­الاثر شدن حکم ،  طرح مجدد دعوی از طرف مستأجر ایرادی  ندارد.

نکته ۲۸ ؛ در خصوص احكام حق كسب و پیشه  ذکر موارد زیر ضروری می باشد :
۱ . درحق كسب و پیشه در صورت عدم توافق مالك و مستأجر، دادگاه با اخذ نظر كارشناس میزان این حق را معین می نماید
۲٫طرح دعوی تخلیه در مرجع قضایی ، دادگاه علاوه بر حكم تخلیه در خصوص حق كسب و پیشه هم تصمیم مقتضی اتخاذ می نماید.ولی مؤجر برای مطالبه سر قفلی به موجب دادخواست تخلیه نمی تواند چنین مطالبه ای طرح نماید و بایستی با تقدیم دادخواست جداگانه سر قفلی را مطالبه كند
۳ . به موجب تبصره یك ماده۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجرمصوب ۱۳۵۶؛ در صورتی كه  مستأجربدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، حق  درخواست تخلیه را خواهدداشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراء خواهد شد ودر این مورد مستأجریا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه را خواهد داشت
۴ . به موجب تبصره۲ ماده اخیرالذكر، حق كسب یا پیشه یا تجارت به مستأجرهمان  محل اختصاص دارد وانتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود
۵ .  حق كسب و پیشه به صورت تدریجی الحصول در مالكیت مستأجر تحقق پیدا  می نماید
۶ .  مستفاد از مفهوم حق كسب و پیشه و عوامل م‍‍ؤثر اصلی در آن،شرط  استحقاق پرداخت این حق ،منوط به فعالیت كسبی مشروع و قانونی مستأجر در عین مستأجره می باشد
۷ . مستأجر علاوه بر مبلغی كه كارشناس یا هیأت كارشناسان به عنوان حق كسب و پیشه یا تجارت تعیین كرده و مورد صدور حكم قطعی قرارگرفته ، به موجب قانون مستحق در یافت وجه دیگری نیست.چه در طول رابطه استیجاری  وجهی به نام سرقفلی پرداخت كرده باشد یا نه  ؟
۸ . حق كسب و پیشه فرع بر اثبات رابطه استیجاری است                                                                  ۹ . هرگونه توافقی بین مؤجر و مستأجر، مبنی برعدم استحقاق یا اسقاط حق كسب و پیشه مستند به مواد ۱۴،۱۵،۳۰ قانون روابط مؤجر و مستأجــر مصوب۱۳۵۶ و با عنایت به نظریه اداره حقوقی دادگستری به شماره۵۶۳۹/۷ مورخ۱/۱۲/۱۳۶۰باطل و بلا اثر است .

نکته ۲۹ ؛ پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌ :
الف : تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند
ب : تخلیه به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یاتجارت‌
ج :  در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌ سُکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید . در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد .

نکته ۳۰ ؛ اصنافی که مشمول حق کسب ، پیشه و تجارت می شوند واصنافی که از این حق نمی توانند برخوردار شوند عبارت است از :

اصنافی که مشمول حق کسب و پیشه می شوند        (قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶) اصنافی که مشمول حق کسب و پیشه نمی شوند         ( قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ )
بانک ها دفاتر وکالت
داروخانه های خارج از بیمارستان (نظریه شماره ۷/۴۹۶۶-۶/۶/۱۳۸۱) مطب پزشک
مهدکودک ها دفاتر اسناد رسمی
دارالترجمه های رسمی غرفه ها ودکه های مستقر در پایانه های مسافربری
انبارمحل دپوی لوازم وکالاهای تولید شده کارخانه ها وشرکت ها داروخانه های داخل بیمارستان ( نظریه شماره ۷/۴۹۶۶-۶/۶/۱۳۸۱ اداره کل حقوقی قوه قضائیه )
انبارهای تجاری مدارس غیر انتفاعی
انبارهای اماکن مسکونی

نکته ۳۱ ؛  حق كسب و پيشه را نمي توان در قرارداد ساقط كرد. براي مثال در اجاره نامه نمی توان قيد کرد كه مستأجر مواحد تجاري حق دريافت حق كسب و پيشه را هنگام تخليه ندارد .بخصوص این موضوع شامل مكان تجاري باشد كه مشمول قانون روابط مؤجر مستأجر مصوب  ۱۳۵۶ باشد ؛ زيرا حق كسب و پيشه يا تجارت حقي است كه با تخليه محل كسب به مستأجر تعلق مي گيرد و اين حق قبل از آن كه ايجاد شود قابل اِسقاط نيست و براي تحقق آن برخلاف حق سرقفلي نياز به پرداخت وجهي به مالك نمي باشد پس اگر مكاني براي تجارت و كسب اجاره داده شده و مستأجر هنگام تنظيم قرارداد ، وجهي به مالك نپرداخته باشد يا در قرارداد اجاره متعهد شود كه در زمان تخليه حق دريافت ومطالبه حق كسب و پيشه را  ندارد چنين شرطي باطل و قابل ترتيب اثر نيست و اگر مؤجربرای تخليه ملک توسط مستأجر به دادگاه شکایت نماید ،  دادگاه ضمن صدور حُكم تخليه ، حُكم به پرداخت حق كسب و پيشه را نيز صادر مي كندنماید .

نکته ۳۲ ؛ براي تعيين حق كسب و پيشه ، ملاك هاي زیر برای کارشناسان خبره وحاذق حائز اهمیت می باشد :  موقعيت مکانی ملک مورد اجاره  ، شغل مستأجر، مساحت مورد اجاره ، زمان و مدت رابطه استيجاري ، نوع بنا و…  .

 

وحید سرحسابی
وحید سرحسابی
همیشه آرزویم این بود که یک منبع غنی از اطلاعات مفید و کاربردی در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد کنم .امروز اینجا هستم تا به کمک دوستان خبره و با تجربه ام این آرزو محقق گردد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.