سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی

سرقفلی یک دارایی نامحسوس و نامشهود است و شامل شهرتی است که یک بازرگان و کاسب در اثر مرور زمان  و در اثر جذب مشتری کسب کرده است و تنها شامل امور تجاری است. حق سرقفلی در قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ ایران به رسمیت شناخته شده است. بر طبق قانون موجر و مستأجر سال ۵۶  اجاره اماکن تجاری، پس از اتمام مدت قرارداد به پایان نرسیده و مالک تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.اما در قانون سال ۱۳۷۶ وضع کاملاً متفاوت است. در این قانون ،مستأجر می‌تواند جهت مطالبه حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مالک اخذ کند.

بنا بر این بود تا در مقاله ای به بررسی ابعاد فنی و حقوقی سرقفلی بپردازیم ولی با توجه به پیچیدگی هایی که تداخل این دو قانون با یکدیگر دارند و علاوه بر این شرایط خاص و منحصر بفرد هر واحد تجاری مناسب تر دیدیدم تا مجموعه سوالات مخاطبان را به همراه پاسخ آن برای شما منتشر  کنیم.امیدواریم که پاسخ پرسش شما نیز در میان این سوال و جوابها یافت شود.

 

سوال۱: سرقفلی مغازه به صورت محضری به نام پدرم است که فوت نموده و ایشان آنرا به من دادن قبل از فوت ولی کسی که در آن کار میکرده آنرا به کس دیگری به صورت کلیدی فروخته و آنکسی هم که خریده درب را قفل زده و جوابگو هم نمی باشد در ضمن مالک نیز تغییر کرده من چه کاری میتوانم انجام دهم؟

معامله صورت گرفته توسط فردی که در مغازه پدر شما مشغول بوده است معامله فضولی خواهد بود که با رد این معامله توسط شما باطل خواهد شد. همچنین عمل شخصی که مغازه را در اختیار گرفته و درب مغازه را قفل زده عنوان ممانعت از حق دارد که طبق قوانین مدنی و کیفری قابل تعقیب خواهد بود.

سوال۲: سرقفلی مغازه ای را در سال ۹۰ از مالک خریداری نموده ام ,و در اجاره نامه مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده ام, مالک با مراجعه به دفتر اسناد رسمی خواستار صدور حکم تخلبه به بهانه انقضای مدت اجاره شده است.لطفا راهنمایی بفرمایید

در صورتیکه حق سرقفی را به صورت رسمی خریداری کرده باشد سرقفلی متعلق به شما بوده و ایشان دیگر نمیتوانند برای تخلیه شما اقدام کنند. برای اطلاعات بیشتر میتوانید با وکیل مشورت کنید.

سوال۳: من در سا ل ۹۴ با حکم  دادگاه   بعلت  مخا لفت و ا متناع  ما لک  برای رضا یت   و امضا  در محضر  ا ز مستا جر قبلی  سرقفلی  دو باب  د کا ن  خریداری  کرده ام  که چون اجاره نا مه مستا جر قبلی  مربوط  به قبل از سا ل ۵۶  بوده  در نتیجه  روابط استیجاری   من  شا مل قانون ۵۶  شده  و  با   حضور  نماینده  دادگاه  به جای  ما لک  اجاره نامه  رسمی  به  ثبت رسیده  است  .  اما مشکل اصلی  این است که  الان  برای بار دوم  که  قصد  واگذاری  مجدد  سرقفلی   را دارم  باز به دلیل  مخالفت  ما لک   مجبورم  از طریق  دادگاه حکم  ا نتقا ل منا فع سرقفلی  را  درخواست  نمایم  اما  قاضی به من گفته  چون  با حکم دادگاه  و نه با  رضا یت ما لک سا ل ۹۴ خریداری کرده ای  بنا براین   قا یم مقا م  مستا جر قبلی  هستی  و اگه با حکم  دادگاه   مجددا  قصد انتقا ل منافع سرقفلی را داشته با شی  مستا جر بعدی هم   شا مل قانون ۵۶  میشو د و  همچنان  قایم مقام  مستاجر اول  !!!!   قاضی  همچنین  گفته  اگه  بعد  از سال ۷۶  با  رضایت ما لک  سرقفلی خریداری  میکردی  الان  نفر بعدی  شامل   قانون سا ل ۷۶ میشد  اما  با  حکم  دادگاه  نمیشود !!!  حا لا  سوال این است  که  من  مستا جر که در سا ل ۹۵ با اجازه رسمی داد گا ه  قصد انتقا ل منا فع را دارم  نمیبا یست  اجاره نا مه  جد ید  تحت قا نو ن سا ل ۷۶  برای خریدار  جدید  تنظیم  شود؟ من در  چه  صورتی  میتو ا نم  قاضی  را مجاب  کنم  که چون در سا ل ۹۵  قصد  واگذاری  سرقفلی را دارم  و  خودم در سا ل ۹۴ خریداری  کردم  نفر  بعد از من  میبا یست  حتما  شا مل  قانون ۷۶ شود؟  ا یا  بندی در قا نو ن ۷۶ به این مو ضو ع تصریح  کرده ا ست ؟

بله به نظر میرسد که باید قرارداد اجاره با توجه به  قوانین سال ۷۶ تنظیم شود و معنایی ندارد که شما قائم مقام مستاجر قبلی باشید.

سوال۴: پدرم ازسال۷۲مغازه ای را ب اجاره داده اند و خودشون درسال ۸۶فوت کرده اند بداز فوت پدرم عمویم سند مغازه را ب اسم خودشون زدند اما یند کاملا اماده نشده و باید۸میلیون ب شهرداری پرداخت شود زیرا ملک متعلق ب شهرداری بوده و از شهرداری خریداری شده. الان ایا مستاجر میتواند سرقفلی کنه ملک رو یا ن؟؟ اگر میتونه ما باید چیکار برای جلوگیری از سرقفلی بکنیم؟ ایا تغیر سند یب اسم من عمویم باعث لغو قانون سرقفلی میشود؟؟

اولا با توجه به اینکه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ بوده است سرقفلی به آن تعلق نمیگیرد و حق کسب و پیشه تعیین خواهد شد ثانیا عموی شما به هیچ عنوان نمیتواند سند مالکیت مغازه را به نام خود منتقل کند.

سوال۵: بنده سال ۶۸ سرقفلی یک مغازه از یک پلاک ثبتی را  خریداری کردم. سال ۸۸ مالکیت کل پلاک ثبتی مذکور انتقال داده شد. با توجه به اتمام قرارداد اجاره ای که با مالک قبلی داشتم به مالک جدید اعلام کردم که برای تنظیم قرارداد اقدام کنیم. ما تا کنون ایشان از این اقدام سر باز زده اند. در شرایط فعلی من چه اقدامی انجام بدم که مشکلی برای حق سرقفلی پیش نیاید؟ آیا لازم است اجاره بها را به صندوق دادگستری پرداخت کنم؟ و اگر پاسخ مثبت است طبق اجاره نامه قبلی؟ برخی پیشنهاد دادند دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی تقدیم کنم. این راه چطور است از نظرتان؟ ممنونن و سپاس

اگر حق سرقفلی به صورت رسمی به نام شما باشد هیچ خللی به سرقفلی شما وارد نخواهد شد لذا فقط میتوانید یک اظهارنامه برای ایشان ارسال کنید و آمادگی خود را برای پرداخت اجاره ملک اعلام کنید.

سوال۶: مغازه سرقفلی ای در سال ۹۰ از مالک خریداری کردم که ایشان امسال برای پاساژ سازی درخواست کارشناس جهت نوسازی به دادگاه داده است و قصد گرفتن سرقفلی را دارد و نمی خواهد مغازه ای را تحویل دهد.کاری که می توانم در دادگاه انجام دهم چیست

مالک به هیچ عنوان نمیتواند با زور برای خرید سرقفلی اقدام کند لذا در این موارد که اختلاف بین مالک و مستاجر (مالک سرقفلی) میباشد هیات حل اختلاف موضوع را پیگیری خواهد کرد.

سوال۷: در سال ۶۳ مغازه ای را از یکی از اقوام به صورت سرقفلی خریداری نمودم و در بند ۲ قرار داد آماده “مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر با موافقت موجر دارد و متعهد گردید در موقع واگذاری ۲۵% سرقفلی دریافتی را به مالک بپردازد.” و در بند ۶ آمده ” موجر مبلغ …….. ریال بعنوان سرقفلی محل مورد اجاره از مستاجر دریافت نمود و وجه مذبوره تحویل وکیل موجر گردید.” که بند ۶ را با خودکار کاملا خط کشیدند و به علت فرار مالیاتی و فامیلی و  … مبلغی را که بنده در قالب نقدی و ۲ فقره چک پرداخت نمودم قید نکردند . اکنون مالک اصلی فوت کرده است و ملک به ورثه ایشان که یک نفر است انتقال یافته و ایشان برای فروش حق سرقفلی با اینجانب همکاری نمی کنند و می گوید شما فقط حق کسب و پیشه دارید و باید کارشناس بیاید و شما سرقفلی ندارید. حال وضعیت حق سرقفلی من چگونه می شود و می توانم سرقفلی را بدون موافقت مالک به غیر انتقال دهم یا …؟؟

در صورتیکه شما مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشید و این مشخص و قابل اثبات باشد ورثه ایشان نمیتواند مخلفتی کند و شما مالک حق سرقفلی خواهید بود.

سوال۸: با سلام مغازه پدری اینجانب از سال ۱۳۴۷ در اختیار پدرم بوده و الان بعد از فوت پدر احتیاج به فروش سرقفلی آن دارم .
لذا با توجه به اینکه داخل اجاره نامه قید شده با اجازه کتبی موجر حق انتقال به غیر دارد ولی الان موجراولیه فوت شده و الان ملک در دست نوه های ایشان است ولی هنوز انحصار وراثت نکرده اند برای همین مالک اصلی مشخص نیست من چگونه میتوانم سرقفلی مغازه را به دیگری واگذار نمایم

ابتدا شما باید برای اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام نمائید سپس دادخواستی را به طرفیت نوه های مالک مبنی بر فروش سرقفلی خود بدهید و در صورتیکه در قیمت توافق نکردید توسط کارشناس تعیین خواهد شد.

سوال۹: اینجانب مالک سرقفلی یک باب مغازه در کرج میباشم و اجاره نامه اینجانب در سال ۱۳۷۷ به صورت عادی (دستی) تنظیم شده است. لازم به ذکر است اینجانب دارای مجوز مالکین بابت تغییر شغل، هرگونه تخریب و بازسازی و هرگونه تغییرات میباشم و مالک اشتراک برق و تلفن ملک نیز میباشم و به دلیل فوت اکثریت مالکین و در دسترس نبودن وراث یا نمایندگان قانونی آنها مبلغ اجاره ماهانه سرقفلی را به حساب دادگستری واریز میکنم. جهت خرید اشتراک گاز اینجانب به اداره گاز کرج مراجعه کرده و پس از ارائه مدارک فوق به همراه جواز کسب فرم معرفی به نظام مهندسی دریافت نموده و پس از انجام لوله کشی و اخذ تائیدیه نظام مهندسی جهت تکمیل مراحل اداری به اداره گاز مراجعه نمودم. در کمال ناباوری مسئول امور مشترکین و رئیس اداره به بنده اعلام نمودند که مالکیت اینجانب محرز نیست و باید از مالکین رضایتنامه محظری اخذ کنم و در غیر اینصورت امکان اشتراک پذیری وجود ندارد. حتی با وجود مراجعه اینجانب به بازرسی شرکت گاز مشکل اینجانب حل نشد.
لطفا بنده را راهنمایی فرمائید

ابتدا باید مالکیت سرقفلی شما و حقوقی که به واسطه آن مبنی بر نوسازی و … دارید توسط دادگاه محرز شود سپس با دستور دادگاه اداره گاز و … ملزم به دادن حق انشعاب به شما خواهند بود و ممکن است یک نوبت آگهی نیز بشود

این مطلب را از دست ندهید:  تخلیه اماکن تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره بها
سوال: تغییر شغل  سرقفلی در قانون سال۷۶  در صورتیکه مالک هیچگونه رضایتی نمیدهد  با رای دادگاه امکان پذیر میباشد؟

تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

سوال۱۰: اینجانب مالک سرقفلی یک باب مغازه در کرج میباشم و اجاره نامه این جانب به صورت عادی بوده و در سال ۱۳۷۷ تنظیم شده است. لازم به ذکر است که این جانب دارای اجازه هرگونه تغییرات (حتی تخریب و بازسازی) و تغییر شغل و هرگونه تغییرات نیز میباشم. اینجانب به با مراجعه به اداره گاز با ارائه مدارک فوق و جواز کسب به نام اینجانب، فرم معرفی به نظام مهندسی اخذ کرده و پس از انجام لوله کشی و اخذ تاییدیه نظام مهندسی جهت خرید اشتراک به اداره گاز مراجعه نمودم و در کمال تاسف مسئول امور مشترکین و رییس ایشان همه چیز را منکر شده و اعلام کردند که مالکیت شما محرز نمیباشد و باید از مالکین رضایتنامه رسمی اخذ شود، درخواست اینجانب را رد کردند و حتی با وجود مراجعه به بازرسی کل شرکت گاز هم نتیجه ای حاصل نشد. با توجه به فوت اکثریت مالکین و در دسترس نبودن وراث و نمایندگان قانونی آنها اینجانب امکان اخذ رضایتنامه رسمی را ندارم. لطفا این جانب را راهنمایی فرمایید.

در صورتیکه سند سرقفلی شما محرز شود که مالک آن میباشید بعد از مراجعه به دادگاه در صورتیکه وراث مالک حضور نداشته باشند یک نوبت آگهی خواهد شد و سپس میتوانید برای گرفتن انشعاب اقدام کنید.

سوال۱۱: مستاجر بنده که حق کسب و پیشه داشته مغازه را به مستاجر دیگری با سند عادی.  قولنامه بصورت سرقفلی واگذار کرده و من نیز پشت قولنامه را امضا و نوشته ام هیچ مبلغی بابت نقل و انتقال و سرقفلی دریافت نکرده ام و محض الله امضا مینمایم.  حال پس از گذشت ده سال جهت نوسازی تقاضای تخلیه نمودم و با رای دادگاه هفت میلیون در سال نود بعنوان حق کسب و پیشه بحساب دادگستری واریز و مغازه را تحویل گرفتم و مستاجر دوباره شکایتی طرح کرده که بنده محکوم شده ام به پرداخت شصت میلیون بابت سرقفلی.  با این اوصاف آیا این حق سرقفلی به حق است؟  آیا یک مستاجر میتواند هم سرقفلی و هم حق کسب و پیشه از مالک بگیرد,؟  آیا اگر بابت دریافت اجاره ماهیانه دو هزار تومان رسید داده باشم که این مبلغ بابت اجاره سرقفلی فلان ماه است  در دادگاه قابل استناد است؟   ضمنا ارزش ششدانگ ملک در بازار حدود چهل میلیون است.  لطفا راهنمایی بفرمایید

ر صورتیکه مستاجر شما حق واگذاری به غیر را نداشته باشد و قصد انتقال به شخص دیگری را داشته باشند شما میتوانید ضمن پرداخت نصف مبلغ به مستاجر جدید برای تخلیه ایشان اقدام کنید.

سوال: اینجانب مالک یک ملک به همراه یک باب مغازه بوده که سرقفلی مغازه قبلا واگذار شده است،  حال می خواهم از طریق شهرداری پروانه تخریب و نوسازی بگیرم تا بتوانم حکم تخلیه مغازه را بگیریم،  همچنین ملک بنده دارای یک اتاق احداث شده بدون مجوز هم بوده که حکم تخریب کمیسیون ماده صد دارد. حال که من قصد تخریب کل ملک را دارم اتاق مربوطه نیز خودبخود تخریب خواهد شد اما شهرداری از صدور پروانه تخریب و نوسازی خودداری نموده و دلیل این امر را صرفا شاکی بودن مستاجر مغازه اعلام نموده است، حال در این شرایط تکلیف چیست و چگونه می توانم پروانه ساخت بگیرم؟

شما نمیتوانید مالک سرقفلی را تخلیه کنید و برای ساخت و ساز اقدام کنید و تنها اقدامی که میتوانید انجام دهید ابنست که یا رضایت ایشان را جلب کنید و حق سرقفلی ایشان را خریداری کنید و یا با حکم دادگاه پس از نوسازی مغازه را به ایشان تحویل بدهید

سوال۱۲: ما یک مغازه سوپر مارکت داشتیم که زیر یک ملک مسکونی بود صاحب ملک میخواست ملک مسکونی خودش رو تخریب کنه و باز سازی کنه به همین دلیل ما به یه مغازه دیگه اجاره کردیم تا کار ساخت و ساز تمام شود و مغازه ما رو نو ساز تحویل دهید بعد از ساخت صاحب ملک بدون اجازه ما ۱۲ متر به مساحت ملک تجاری ما اضافه کرد در عوض ارتفاع مغازه ما رو کم کرد. سوال من این هست که من میتونم شکایت کنم در مورد اینکه ارتفاع ملک تجاری بنده کم شده یا خیر

به دلیل اینکه شما صاحب سرقفلی میباشید و در سرقفلی کم و زیاد متراژ  ملاک نمیباشد لذا به دلیل بازسازی مغازه باید رضایت شما را هم میگرفتند حال میتوانید ضمن تامین دلیل برای مطالبه خسارت از ایشان اقدام کنید.

سوال۱۳: مغازه سرقفلی دارم . قصد انتقال به غیر را دارم . ولی یکی از مالکین فوت شده . نیاز به مدارک انحصار وراث برای ارایه به دادگاه دارم. چگونه میتوانم دسترسی به مدارک انحصار ورثه جهت ارایه به دادگاه برای اخذ تجویز انتقال منافع را داشته باشم.

برای اخذ گواهی انحصار وراثت شناسنامه متوفی و گواهی فوت الزامی میباشد که بعد از اینکه به شورای حل اختلاف مراجعه کردید ضمن ارجاع به ثبت احوال میتوانید آنها تهیه نمائید.

سوال: بنده سرقفلی دوباب مغازه درسال۱۳۹۴را از مستاجر قبلی (اجاره نامه۱۳۴۸)با رای دادگاه خریداری کرده وسند رسمی دارم . بعد از آن متاسفانه مالک حتی با قبول پرداخت وجه  حق مالکانه از طرف ما باز حاظر به رضایت برای تغییر شغل نیست،ایا میتوان از طریق رای دادگاه واستناد به قانون مصوب سال۷۶ ومطابق با ماده ۱۵ آیین نامه سال۷۶ به نفر بعدی فروخت  وانتقال دادتا علاوه بر شغل مندرج در اجاره نامه قبلی ،شغل دیگری که هم داشت؟

از طریق دادگاه میتوانید اجازه واگذاری ملک به غیر را دریافت کنید ولی در صورت عدم رضایت مالک نمیتوانید برای تغییر شغل از طریق دادگاه اقدام نمائید.

سوال۱۴: بنده صاحب یک باب مغازه سرقفلی فروش لوازم اوراقچی در مرکز شهر تهران هستم،شهرداری شغل بنده را جزو مشاغل مزاحم تصویب کرده و در روز های گذشته اقدام به پلمپ مغازه نموده است،از طرفی مالک اجازه تغییر شغل به اینجانب نمیدهد،شغل مشابه نیز در این محدوده که ارتباطی به فلزات و صنعت داشته باشد از طرف شهرداری پروانه کسب صادر نمیشود ،راه پیش روی بنده چیست؟

شما باید در این خصوص به شهرداری مراجعه کرده و از مشاغل پیشنهادی مطلع شوید سپس در صورتیکه مالک راضی به تغییر شغل شما نباشد میتوانید از طریق دادگاه برای تغییر شغل اقدام نمائید.

سوال۱۵: مالک جواز ساخت پاساژ را دریافت نموده و اقدام به تخریب طبقه فوقانی کرده است ولی برای مذاکره مراجعه ننموده .در ضمن به دادگاه مراجعه و با ارائه جواز ساخت,عنوان نموده که تجدید بنا ضروری بوده و در دادخواست عنوان نموده ضمن جلب نظر کارشناس رسمی برای تعیین حق کسب و پیشه قانون مصوب سال ۷۶صدور حکم و تخلیه برای تخلیه و نوسازی را نموده,اقدامی که بنده می توانم انجام دهم و در دادگاه چگونه رفتار نمایم تا سرقفلی اینجانب از بین نرود و به قیمت کارشناسی واگذار نشود را لطف بفرماببد

در صورتیکه شما مالک سرقفلی باشید و سند برای سرقفلی داشته باشید و در زمان اجاره و ابتدای آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشید صاحب سرقفلی بوده و ایشان تا زمانیکه حق سرقفلی را پرداخت نکنند نمیتوانند برای تخلیه اقدام کنند.

سوال۱۶: میخواستم درب مغازه راعوض کرده وسکوریت نمایم مالک مانع شده و۱۵ملیون تومان پول میخواهد ایا گرفتن وجه قانونی هست ممنون

در صورتیکه مغازه اجاره ای باشد و شما مستاجر مغازه میباشید حتما برای تعویض درب مغازه باید رضایت موجر (مالک) را داشته باشید.

سوال۱۷: در سال ۸۰ پس از ۳۰ سال کسب در مغازه ی اوقافی که داشتم  با سرقفلی ۶ میلیون تومان به شخصی واگذار کردم و طبق قانون ۱۴۶۰۰ سال ۶۵  ده درصد از این مبلغ را به  حساب اداره اوقاف واریز نمودم.الان با گذشت ۱۵ سال خریدار با ادعای فریب و این که مقداری از سرقفلی به عنوان حق کسب از او گرفته شده است از من شکایت کرده و دادگاه مبلغ ۹۰۰ هزار تومان جریمه تعیین کرده که به پول الان میشود ۱۰ میلیون تومان.سوال  بنده اینست:در قوانین کشور ما حق کسب و کار وجود دارد یا نه؟۲-اگر وجود دارد ایا بنده میتوانم با سابفه ۳۰ سال کسب در این مغازه ادعای حق کسب کنم؟۳-ایا خریدار میتواند با گذشت ۱۵ سال از تاریخ قرار داد از ببنده شکایت کن ؟(با توجه به زمان سه ماه که در سال ۸۰ برای پشیمانی و فسخ قرارداد تعیین کرده بودم و در قرارداد ثبت شده) ۴-با توجه به اینکه در این ۱۵ سال هیچگونه مزاحمتی از جانب بنده برای خریدار پیش نیامده برای رهایی از مزاحمت های بی وقفه ایشان شما چه راه حلی هایی  پیشنهاد میکنید.

حق کسب و کار همان حق کسب و پیشه میباشد و در صورتیکه قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ باشد مشمول آن خواهد شد لذا باید دید شکایت خریدار به چه دلیل بوده است

این مطلب را از دست ندهید:  تصرف عدوانی و خلع ید
سوال۱۸: مالک با اطلاع از این موضوع,درخواست کارشناس داده که سرقفلی را به قیمت پایین خریداری نماید.در صورتی که صاحب سرقفلی با ساخت ملک مشکلی ندارد,راه حل اینکه سرقفلی وارد موضوع کارشناسی نشود چیست؟با تشکر فراوان

در صورتیکه مالک ملک و دارنده حق سرقفلی در خصوص قیمت سرقفلی توافق نداشته باشند باید برای تعیین حق سرقفلی به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرد تا قیمت بر اساس نظر کارشناس تعیین شود.

سوال۱۹: صاحب ملک با مراجعه به دادگاه درخواست تخلیه جهت نوسازی داده است که صاحب سرقفلی با تخریب جهت نوسازی موافق است ولی صاحب ملک به بهانه نوسازی قصد به خرید ملک به قیمت کارشناسی را دارد.چگونه می توان از این امر جلوگیری نمود.

صاحب ملک نمیتواند به این بهانه برای خرید سرقفلی و الزام حق سرقفلی اقدام کند ولی در صورتیکه ملک نیاز به نوسازی داشته باشد ساحب سرقفلی میتواند صاحب ملک را ملزم به بازسازی از طریق دادگاه کند.

سوال: مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره،چنانچه حق انتقال به غیر از اوسلب نشده باشد،میتواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی،مورد اجاره را برای همان شغل ودر صورتی که منع  قانونی وجود نداشته باشد وبا قرار داد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه،به دیگری منتقل نماید.
حالا سوال بنده این است که با توجه به قانون بالا امکان داشتن  شغل دیگری در کنار شغل مندرج در اجاره نامه از طریق واگذاری سر قفلی با رای دادگاه عملی هست یا نه؟ چون مشابه همین کار صاحب یه سرقفلی  با فروش سرقفلی به نفر بعدی با رای دادگاه انجام داده و در متن حقوقی اجاره نامه این جمله قید شده است “مستاجرمورد اجاره را برای شغل پوشاک  قبول اجاره واقرار به تصرف مورد اجاره نموده است در ضمن مستاجر حق دارد مشاغلی را که مغایر با مشاغل دیگر و عرف منطقه ایی نباشد راه اندازی نماید”

کاربر گرامی به دلیل اینکه در قرارداد قید شده است که اگر شغل انتخابی مغایر با مشاغل عرف منطقه ای نباشد منعی وجود نخواهد داشت مثلا اگر بورس پوشاک میباشد شما نمیتوانید مغازه را به رستوران تغییر شغل بدهید و برای اطلاعات بیشتر باید با وکیل مشورت کنید.

سوال: ما سال ۷۴مغازه ای را از فردی خریداری کردبم که ایشان آن ملک را بصورت سرقفلی از وراث مالک (مالک درقید حیات نبوده)خریده بود ودر زیر قرداد قید شده بود که این معامله با رضایت مالک بوده وخریدارحق انتقال به غیر رادارد و مالک هیچ گونه حق و حقوقی در این ملک ندارد.
در حال حاضر یک نفر به تازگی مغازه ما را از وراث آن مالک خریده و سند گرفته و پروانه ساخت هم تهیه کرده و به ما قیمتی بسیار پایین تر از قیمت بازار پیشنهاد داده و میگوید این مبلغ را بگیرید ومغازه راتخلیه کنید.
باوجود این که مادرحال حاضر مغازه را به کرایه داده آیم ونفر اولی که مغازه را از مالک خریداری کرده بوده شغلش رادیو ظبط بوده اما در حال حاضر ما به آرایشگاه کرایه داده آیم، آیا میتوانیم از حق وحقوق خود دفاع کنیم واینکه شما چه پیشنهادی به ما میدهید.

در صورتیکه بعد از فروش سرقفلی به شما مجددا برای فروش آن به فرد دیگری اقدام کرده باشند میتوانید شکایت کیفری فروش مال غیر علیه ایشان تنظیم نمائید. ولی در صورتیکه کلا سرقفلی متعلق به وراث نباشد معامله باطل و شما باید ثمن خود را مسترد کنید.

سوال۲۰: سرقفلی مغازه ای را در سال ۹۰ از مالک خریداری نموده ام , مالک با تهیه جواز ساخت برای ملک خود و املاک اطراف جهت پاساژ سازی و استناد به بند ۱ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ وهمان قانون مصوب ۷۶ ضمن جلب نظر کارشناس ,خواستار تعیین حق کسب و پیشه و همچنین تخلیه برای بازسازی داده است.
با توجه به اینکه این مغازه محل امرار معاش بنده می باشد و مالک قصد به گرفتن مغازه به قیمت کارشناسی و پایین تر از قیمت بازار دارد و بنده نیز به ساخت و ساز و گرفتن مغازه جدید موافق هستم چه اقدامی می توانم انجام دهم؟

به دلیل تخصصی بودن مبحث مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه پیشنهاد میشود که حتما به صورت حضوری با وکیل متخصص در این خصوص مشورت کنید.

سوال۲۱: من در سا ل ۹۴ مبادرت به خرید سرقفلی  نموده ام  که به علت اختلاف  ما لک با مستا جر سا بق  از طریق رای داگاه  مبنی بر تجو یز انتقال منافع  کسب وپیشه تجارت  در دفتر خا نه سند رسمی به نام من ثبت  شده است.  از طرفی قرار داد اجاره قبلی مستا جر سا بق  مربوط به سال ۴۸ بوده حا لا سو ال من این است که   اگر تصمیم به فروش مجدد سرقفلی از طریق رای دادگاه داشته با شم  روابط استجاری  مستا جر بعد از من با ما لک بر اساس قانون سا ل ۷۶  سنجیده خواهد شد؟

بله با توجه به اینکه حق سرقفلی در سال ۹۴ خریداری شده اسد لذا با توجه به قانون سرقفلی سال ۷۶ میباشد و ارتباطی با قرارداد سال ۴۸ نخواهد داشت.

سوال: با سلام مغازه پدری اینجانب از سال ۱۳۴۷ در اختیار پدرم بوده و الان بعد از فوت پدر احتیاج به فروش سرقفلی آن دارم .لذا با توجه به اینکه داخل اجاره نامه قید شده با اجازه کتبی موجر حق انتقال به غیر دارد ولی الان موجراولیه فوت شده و الان ملک در دست نوه های ایشان است ولی هنوز انحصار وراثت نکرده اند برای همین مالک اصلی مشخص نیست من چگونه میتوانم سرقفلی مغازه را به دیگری واگذار نمایم

ابتدا شما باید برای اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام نمائید سپس دادخواستی را به طرفیت نوه های مالک مبنی بر فروش سرقفلی خود بدهید و در صورتیکه در قیمت توافق نکردید توسط کارشناس تعیین خواهد شد.

سوال۲۲: تغییر شغل  سرقفلی در قانون سال۷۶  در صورتیکه مالک هیچگونه رضایتی نمیدهد  با رای دادگاه امکان پذیر میباشد؟

تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

سوال: مغازه سرقفلی دارم . قصد انتقال به غیر را دارم . ولی یکی از مالکین فوت شده . نیاز به مدارک انحصار وراث برای ارایه به دادگاه دارم.
چگونه میتوانم دسترسی به مدارک انحصار ورثه جهت ارایه به دادگاه برای اخذ تجویز انتقال منافع را داشته باشم

برای اخذ گواهی انحصار وراثت شناسنامه متوفی و گواهی فوت الزامی میباشد که بعد از اینکه به شورای حل اختلاف مراجعه کردید ضمن ارجاع به ثبت احوال میتوانید آنها تهیه نمائید.

سوال: مالک جواز ساخت پاساژ را دریافت نموده و اقدام به تخریب طبقه فوقانی کرده است ولی برای مذاکره مراجعه ننموده .در ضمن به دادگاه مراجعه و با ارائه جواز ساخت,عنوان نموده که تجدید بنا ضروری بوده و در دادخواست عنوان نموده ضمن جلب نظر کارشناس رسمی برای تعیین حق کسب و پیشه قانون مصوب سال ۷۶صدور حکم و تخلیه برای تخلیه و نوسازی را نموده,اقدامی که بنده می توانم انجام دهم و در دادگاه چگونه رفتار نمایم تا سرقفلی اینجانب از بین نرود و به قیمت کارشناسی واگذار نشود را لطف بفرماببد

در صورتیکه شما مالک سرقفلی باشید و سند برای سرقفلی داشته باشید و در زمان اجاره و ابتدای آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشید صاحب سرقفلی بوده و ایشان تا زمانیکه حق سرقفلی را پرداخت نکنند نمیتوانند برای تخلیه اقدام کنند.

سوال: در سال ۸۰ پس از ۳۰ سال کسب در مغازه ی اوقافی که داشتم  با سرقفلی ۶ میلیون تومان به شخصی واگذار کردم و طبق قانون ۱۴۶۰۰ سال ۶۵  ده درصد از این مبلغ را به  حساب اداره اوقاف واریز نمودم.الان با گذشت ۱۵ سال خریدار با ادعای فریب و این که مقداری از سرقفلی به عنوان حق کسب از او گرفته شده است از من شکایت کرده و دادگاه مبلغ ۹۰۰ هزار تومان جریمه تعیین کرده که به پول الان میشود ۱۰ میلیون تومان.سوال  بنده اینست:در قوانین کشور ما حق کسب و کار وجود دارد یا نه؟۲-اگر وجود دارد ایا بنده میتوانم با سابفه ۳۰ سال کسب در این مغازه ادعای حق کسب کنم؟۳-ایا خریدار میتواند با گذشت ۱۵ سال از تاریخ قرار داد از ببنده شکایت کن ؟(با توجه به زمان سه ماه که در سال ۸۰ برای پشیمانی و فسخ قرارداد تعیین کرده بودم و در قرارداد ثبت شده) ۴-با توجه به اینکه در این ۱۵ سال هیچگونه مزاحمتی از جانب بنده برای خریدار پیش نیامده برای رهایی از مزاحمت های بی وقفه ایشان شما چه راه حلی هایی  پیشنهاد میکنید.

حق کسب و کار همان حق کسب و پیشه میباشد و در صورتیکه قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ باشد مشمول آن خواهد شد لذا باید دید شکایت خریدار به چه دلیل بوده است.

این مطلب را از دست ندهید:  خلع ید - دعوای خلع ید - تصرف عدوانی چیست؟
سوال: صاحب ملک با مراجعه به دادگاه درخواست تخلیه جهت نوسازی داده است که صاحب سرقفلی با تخریب جهت نوسازی موافق است ولی صاحب ملک به بهانه نوسازی قصد به خرید ملک به قیمت کارشناسی را دارد.چگونه می توان از این امر جلوگیری نمود.

صاحب ملک نمیتواند به این بهانه برای خرید سرقفلی و الزام حق سرقفلی اقدام کند ولی در صورتیکه ملک نیاز به نوسازی داشته باشد ساحب سرقفلی میتواند صاحب ملک را ملزم به بازسازی از طریق دادگاه کند.

سوال: پدرم ازسال۷۲مغازه ای را ب اجاره داده اند و خودشون درسال ۸۶فوت کرده اند بداز فوت پدرم عمویم سند مغازه را ب اسم خودشون زدند اما یند کاملا اماده نشده و باید۸میلیون ب شهرداری پرداخت شود زیرا ملک متعلق ب شهرداری بوده و از شهرداری خریداری شده. الان ایا مستاجر میتواند سرقفلی کنه ملک رو یا ن؟؟ اگر میتونه ما باید چیکار برای جلوگیری از سرقفلی بکنیم؟
ایا تغیر سند یب اسم من عمویم باعث لغو قانون سرقفلی میشود؟؟

اولا با توجه به اینکه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ بوده است سرقفلی به آن تعلق نمیگیرد و حق کسب و پیشه تعیین خواهد شد ثانیا عموی شما به هیچ عنوان نمیتواند سند مالکیت مغازه را به نام خود منتقل کند.

سوال: بنده سال ۶۸ سرقفلی یک مغازه از یک پلاک ثبتی را  خریداری کردم. سال ۸۸ مالکیت کل پلاک ثبتی مذکور انتقال داده شد. با توجه به اتمام قرارداد اجاره ای که با مالک قبلی داشتم به مالک جدید اعلام کردم که برای تنظیم قرارداد اقدام کنیم. ما تا کنون ایشان از این اقدام سر باز زده اند. در شرایط فعلی من چه اقدامی انجام بدم که مشکلی برای حق سرقفلی پیش نیاید؟ آیا لازم است اجاره بها را به صندوق دادگستری پرداخت کنم؟ و اگر پاسخ مثبت است طبق اجاره نامه قبلی؟ برخی پیشنهاد دادند دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی تقدیم کنم. این راه چطور است از نظرتان؟

اگر حق سرقفلی به صورت رسمی به نام شما باشد هیچ خللی به سرقفلی شما وارد نخواهد شد لذا فقط میتوانید یک اظهارنامه برای ایشان ارسال کنید و آمادگی خود را برای پرداخت اجاره ملک اعلام کنید.

سوال: مغازه سرقفلی ای در سال ۹۰ از مالک خریداری کردم که ایشان امسال برای پاساژ سازی درخواست کارشناس جهت نوسازی به دادگاه داده است و قصد گرفتن سرقفلی را دارد و نمی خواهد مغازه ای را تحویل دهد.کاری که می توانم در دادگاه انجام دهم چیست؟

مالک به هیچ عنوان نمیتواند با زور برای خرید سرقفلی اقدام کند لذا در این موارد که اختلاف بین مالک و مستاجر (مالک سرقفلی) میباشد هیات حل اختلاف موضوع را پیگیری خواهد کرد.

سوال: در سال ۶۳ مغازه ای را از یکی از اقوام به صورت سرقفلی خریداری نمودم و در بند ۲ قرار داد آماده “مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر با موافقت موجر دارد و متعهد گردید در موقع واگذاری ۲۵% سرقفلی دریافتی را به مالک بپردازد.” و در بند ۶ آمده ” موجر مبلغ …….. ریال بعنوان سرقفلی محل مورد اجاره از مستاجر دریافت نمود و وجه مذبوره تحویل وکیل موجر گردید.” که بند ۶ را با خودکار کاملا خط کشیدند و به علت فرار مالیاتی و فامیلی و  … مبلغی را که بنده در قالب نقدی و ۲ فقره چک پرداخت نمودم قید نکردند . اکنون مالک اصلی فوت کرده است و ملک به ورثه ایشان که یک نفر است انتقال یافته و ایشان برای فروش حق سرقفلی با اینجانب همکاری نمی کنند و می گوید شما فقط حق کسب و پیشه دارید و باید کارشناس بیاید و شما سرقفلی ندارید.
حال وضعیت حق سرقفلی من چگونه می شود و می توانم سرقفلی را بدون موافقت مالک به غیر انتقال دهم یا …؟؟

در صورتیکه شما مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشید و این مشخص و قابل اثبات باشد ورثه ایشان نمیتواند مخلفتی کند و شما مالک حق سرقفلی خواهید بود.

سوال۲۳: بنده سرقفلی دوباب مغازه درسال۱۳۹۴را از مستاجر قبلی (اجاره نامه۱۳۴۸)با رای دادگاه خریداری کرده وسند رسمی دارم . بعد از آن متاسفانه مالک حتی با قبول پرداخت وجه  حق مالکانه از طرف ما باز حاظر به رضایت برای تغییر شغل نیست،ایا میتوان از طریق رای دادگاه واستناد به قانون مصوب سال۷۶ ومطابق با ماده ۱۵ آیین نامه سال۷۶ به نفر بعدی فروخت  وانتقال دادتا علاوه بر شغل مندرج در اجاره نامه قبلی ،شغل دیگری که هم داشت؟

از طریق دادگاه میتوانید اجازه واگذاری ملک به غیر را دریافت کنید ولی در صورت عدم رضایت مالک نمیتوانید برای تغییر شغل از طریق دادگاه اقدام نمائید.

سوال۲۴: آیین نامه اجرایی قانون موجر ومستاجر ۱۳۷۶ماده۱۵-مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره،چنانچه حق انتقال به غیر از اوسلب نشده باشد،میتواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی،مورد اجاره را برای همان شغل ودر صورتی که منع  قانونی وجود نداشته باشد وبا قرار داد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه،به دیگری منتقل نماید.
حالا سوال بنده این است که با توجه به قانون بالا امکان داشتن  شغل دیگری در کنار شغل مندرج در اجاره نامه از طریق واگذاری سر قفلی با رای دادگاه عملی هست یا نه؟ چون مشابه همین کار صاحب یه سرقفلی  با فروش سرقفلی به نفر بعدی با رای دادگاه انجام داده و در متن حقوقی اجاره نامه این جمله قید شده است “مستاجرمورد اجاره را برای شغل پوشاک  قبول اجاره واقرار به تصرف مورد اجاره نموده است در ضمن مستاجر حق دارد مشاغلی را که مغایر با مشاغل دیگر و عرف منطقه ایی نباشد راه اندازی نماید”

کاربر گرامی به دلیل اینکه در قرارداد قید شده است که اگر شغل انتخابی مغایر با مشاغل عرف منطقه ای نباشد منعی وجود نخواهد داشت مثلا اگر بورس پوشاک میباشد شما نمیتوانید مغازه را به رستوران تغییر شغل بدهید و برای اطلاعات بیشتر باید با وکیل مشورت کنید.

سوال۲۵: با سلام و خسته نباشید واقعا تو این زمانه از اینکه سوالات کاربران را با صبر و حوصله پاسخ می دهید واقعا متشکرم خدواوند پشت و پناهتان.
من مغازه ای را یکسال پیش در بنگاه با مبایعه نامه رهگیری دار قولنامه کردم و بیشتر مبلغ معامله را پرداختم و مبلغی را برای انتقال سند باقی ماند
ملک مذکور قبل از ساخت شدن دوباره  سرقفلی با حق واگذاری به غیر بوده پس از ساخته شدن مالکان یک صلح نامه به فروشنده یعنی صاحب مغازه میدهند که بتواند مغازه را با ملکیت واگذار کند حال ایشان مغازه را به بنده فروخته و مهلتی جهت نتظیم سند درخواست کرده که روز محضر به من زنگ زد و دو ماه دیگر مهلت خواست من هم به علت اعتماد بیجا گواهی عدم حضور نگرفتم حال مالکان اصلی  سند  تفکیک شده با پارکینگ را دریافت کرده اند ولی حاضر به انتقال سند نیستند و میگوند باید پارکینگ را به مبلغ گزافی  از ما بخرید  یا مغازه را به خود ما ه مالکان اصلی هستیم واگذار کنید در  صورتی که در قولنامه من پارکینگ ذکر  نشده فقط ملکیت و سرقفلی ذکر شده حال کسی که مغازه را به من فروخته این موضوع را دست آویز قرار داده و حاضر به همکاری نیست من هم از یکی از همکارانتان سوال کردم گفتن اگر اقامه دعوا کنی احتمال زمان بر بودن این پرونده زیاد است حال سوال من  این است این قولنامه ای که من دارم تا چه زمان اعتبار دارد یعنی اگر من چند سال صبر کنم تا فروشنده خودش پیگیر ماجرا شود آیا من با همین مبایعه نامه رهگیری دار مالک مغازه محسوب میشوم با توجه به ذکر شدن بند مالکیت و سرقفلی در قولنامه و نتها داشتن کپی صلح نامه و خود قولنامه
در ضمن مغازه اکنون تحویل من شده است.

بله اعتبار مبایعه نامه تا زمانیکه سند رسمی تنظیم نشده است به قوت خود باقی است لذا به دلیل اینکه پارکینگ در قولنامه قید نشده است به نظر اینجانب باید مبلغی را به صورت توافقی پرداخت کنید و در حال حاضر فقط باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ایشان بدهید.

سوال۲۶: ما سال ۷۴مغازه ای را از فردی خریداری کردبم که ایشان آن ملک را بصورت سرقفلی از وراث مالک (مالک درقید حیات نبوده)خریده بود ودر زیر قرداد قید شده بود که این معامله با رضایت مالک بوده وخریدارحق انتقال به غیر رادارد و مالک هیچ گونه حق و حقوقی در این ملک ندارد.
در حال حاضر یک نفر به تازگی مغازه ما را از وراث آن مالک خریده و سند گرفته و پروانه ساخت هم تهیه کرده و به ما قیمتی بسیار پایین تر از قیمت بازار پیشنهاد داده و میگوید این مبلغ را بگیرید ومغازه راتخلیه کنید.
باوجود این که مادرحال حاضر مغازه را به کرایه داده آیم ونفر اولی که مغازه را از مالک خریداری کرده بوده شغلش رادیو ظبط بوده اما در حال حاضر ما به آرایشگاه کرایه داده آیم، آیا میتوانیم از حق وحقوق خود دفاع کنیم واینکه شما چه پیشنهادی به ما میدهید.

در صورتیکه بعد از فروش سرقفلی به شما مجددا برای فروش آن به فرد دیگری اقدام کرده باشند میتوانید شکایت کیفری فروش مال غیر علیه ایشان تنظیم نمائید. ولی در صورتیکه کلا سرقفلی متعلق به وراث نباشد معامله باطل و شما باید ثمن خود را مسترد کنید.

 

 

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.