بایدها و نبایدهای فروش سرقفلی

فروش سرقفلی

یکی از قراردادهای مهم و البته حساسی که در دفاتر و آژانس های املاک تنظیم می شود قرارداد انتقال و یا فروش سرقفلی است. این در حالی است که بسیاری از همکاران و مشاورین املاک همچنان با این سوال روبرو هستند که برای تنظیم قرارداد فروش سرقفلی چه بنویسیم و چه ننویسیم؟ که ما از آن به بایدها و نبایدهای سرقفلی یاد میکنیم. قبل از ورود به این بحث لازم است اشاره شود که در کنار اصطلاح سرقفلی عبارت دیگری با عنوان حق کسب و پیشه و تجارت هم بکار می­رود. آیا این دو با هم تفاوت دارند؟ در چه مواقعی یک قرارداد مشمول عنوان سرقفلی می شود و در چه مواقعی مشمول حق کسب و پیشه؟ ابتدا باید گفت که ما در رابطه با قرارداد اجاره اماکن تجاری و مغازه ها دو قانون داریم. بله درست شنیدید دو قانون نسبت به یک قرارداد ولی با یک دنیا تفاوت که گاهی مالکیت یک مغازه تحت الشعاع قرارداد فروش سرقفلی قرار می گیرد.که لازم است مشاورین و مدیران قراردادها از این اختلاف قوانین آگاهی داشته باشند.در این مجال کوتاه اشاره میکنم که این دو قانون یکی در سال ۵۶ وضع شده و دیگری در سال ۷۶٫ در قانون سال ۵۶ حق کسب و پیشه و تجارت پیش بینی شده ولی در قانون سال ۷۶ حق سرقفلی. اگر قرارداد اجاره مغازه ای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قرار بگیرد پس از انقضای مدت اجاره نمیتوان ملک را تخلیه نمود مگر طبق مقرراتی که پیش بینی شده اما اگر مشمول قانون سال ۷۶ باشد با انقضای مدت مستاجر باید ملک را تخلیه کند حتی اگر ده سال هم مستاجر آن محل باشد ولی در قانون سال ۵۶ حتی اگر قرارداد یکساله هم باشد امکان تخلیه وجود ندارد.

این مطلب را از دست ندهید:  سرقفلی و حق کسب و پیشه

حق سرقفلی

حق سرقفلی به مالك پرداخت می شود (توسط مستأجر)نه به مستأجـــر اول.از این رو شهرت تجاری و رونق كسبی و اعتبار صنفی كه ناشی از عمل مستأجر است در تعیین میزان سر قفلی تأثیری ندارد.

حق سرقفلی ضمن عقد اجاره یا خارج از آن فقط تا زمـــــــان تخلیــــه عین مستأجره در حق مالك تحقق پیدا می كند.

در زمان تخلیه عین مستأجره حق سر قفلی می بایست به مستأجـــر به قیمت عادلانه روز مسترد گردد؛حتا اگر مستأجر هیچ گونه فعالیت كسبی نداشته باشد.

توضیح : اینكه استرداد سر قفلی به قیمت عادله روز باشد و یا مبلغ اولیه پرداختی در زمان انعقاد عقد اجاره ، تابع توافق طرفین ( موجر و مستأجر ) و یا شروط ضمن عقد است .

نقل و انتقال حق سر قفلی ضمن منافع مورد اجاره به صورت عادی و رسمی امكان پذیر است .

شرط تحقق و تكوین حق سر قفلی منوط به قرار داد اجاره نمی باشد . یعنی مالك پیش از رابطه اسیجاری واجد حق سر قفلی می باشد و بدین جهت می تواند این حق را به دیگری واگذار كند .

حق سر قفلی ذاتاً قابل اعراض و اسقاط است .

در تعیین میزان حق سر قفلی هیچ عاملی غیر از خواست مالك دخالتی ندارد . و لذا اوست كه مبلغ سر قفلی را معین می كند و اعلام می دارد . طرف مقابل مستأجر می تواند بپذیرد و یا رد پیشنهاد كند .

حق سر قفلی مربوط به محل معین است .

حق سر قفلی در تفریط از بین نمی رود .

مشروعیت حق سر قفلی ناشی از احكام اوّلی است .

وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حق سر قفلی برای مستأجر شناخته نشده . آنچه در آن قانون مورد تأیید است ، حق كسب و پیشه می باشد.

این مطلب را از دست ندهید:  دایره المعارف سرقفلی و حق کسب و پیشه

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ انتقال سر قفلی از مالك به مستأجروازمستأجر به مستأجر پیش بینی شده است.

احكام راجع به حق سر قفلی

هرگاه مالك ، ملك تجارتی خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سر قفلی از مستأجر دریافت كند.

سر قفلی را مالك ( موجر ) می تواند نگیرد . و اگر چنین كرد و ملك خود را اجاره داد نمی تواند بعداً از مستأجر چیزی بابت سر قفلی مطالبه كند و به عبارت دیگر این حق ذاتاً قابل اسقاط است.

مستأجر هم می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سر قفلی دریافت كند . مگر آن كه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

چنانچه مالك سر قفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سر قفلی ملك را به دیگری واگذار نماید . پس از پایان مدت اجاره ، مستأجر اخیر حق مطالبه سر قفلی از مالك را ندارد.

در صورتی كه مؤجر به طریق صحیح شرعی سر قفلی را به مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سر قفلی به قیمت عادله روز را دارد .

سر قفلی ناظر به ملك تجاری است . لذا اگر شخصی ملك غیر تجاری را به اجاره بدهد نمی تواند سر قفلی دریافت كند .ت

وجه :در قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ ذكری از سر قفلی نشده است . قانونگذار در قانون مصوب ۱۳۷۶ حق سر قفلی را به رسمیت شناخته است.

در صورتی كه مستأجر بدون تحصیل اذن دادگاه یا موافقت مؤجر، در مواردی كه حق انتقال به غیر را ندارد . منافع را به دیگری منتقل كند ، در این صورت مستأجر یا متصرف در برابر تخلیه ،استحقاق دریافت نصف سر قفلی را دارد.

این مطلب را از دست ندهید:  اجاره های طولانی مدت و تصور ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر

 

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.