پیش خرید ملک

با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش خرید ملک از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل مقداری ارزانتر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد پس بنا بر این پیش خرید برای خریدار ارزش افزوده دارد.

در معاملاتی که املاک بصورت آماده بفروش می رسد خریدار میبایست مبلغ قرارداد را حد اکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین عودت نماید .اما در معاملات پیش خرید ملک مبلغ قرارداد بصورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد . بدین ترتیب خریدار فرصت استفاده از منابع مالی دیگر را دارد و قدرت بیشتری برای خرید ملک مورد نظر را دارد.

در آپارتمان های  آماده طراحی داخلی بر اساس سلیقه سازنده ساخته میشود و در صورت بازسازی اجزاء داخلی ، خریدار متحمل هزینه های سنگینی خواهد شد اما در  پیش فروش طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است. در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید ملک

امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
امکان نا تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بدلیل بی انگیزگی سازنده
امکان فروش ملک به چندین نفر
امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر
امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار  پرداخت گردد.
امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه نا خواه بگردن خریدار می افتد.

این مطلب را از دست ندهید:  آیا معاملات ملک و ساختمان را بصورت وکالتی انجام دهیم یا خیر؟

پیش خرید ملک

نکات پیش خرید ملک

برای اینکه در معاملات پیش فروش یا پیش خرید ملک، سرتان کلاه نرود می بایست موارد ذیل را با دقت انجام دهید تا درصد مشکلات پیش فروش را به حداقل برسانید:

۱.مشاهده و تایید سند مالکیت ملک

قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.

۲. اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی صلاح پس از انجام معامله.

اگر مبایعه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذی صلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی های کلانی که این سازندگان به بانک ها دارند، واحدها مصادره شده است.

۳. اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.

ترازنامه حسابرسی شرکت ها نشان دهنده میزان دقیق بدهی شرکت ها نسبت به دارایی های آنها چقدر است.

در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت های ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی ها به بدهی ها منفی است که این امر نشان دهنده ورشکستگی کامل آن ششرکت سازنده است.

۴. مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است.

۵. بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).

این مطلب را از دست ندهید:  آیا خرید ملک در ایران از امنیت کافی برخوردار است؟!

۶. بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.

در برخی موارد هویت اعضای هیات مدیره شرکت های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می شود.

۷. فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی ها و جشن ها و… صورت می گیرد را نخورید.

۸. دام های مختلفی از سوی برخی از این شرکت ها برای جذب خریدار گسترده می شود که از جمله آنها می توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت های قرعه کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.

۹. خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.

۱۰. خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از ۶۰ درصد تورم را پوشش دهد.

۱۱.پیشنهاد می شود پروژه هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.

پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از ۶۰ درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی شود.

۱۲. در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می شود.

این مطلب را از دست ندهید:  5 دلیل ناکامی در معاملات مسکن

۱۳. بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذی صلاح.

برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.

۱۴. توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه نامه اکتفا نکنید.

۱۵. توجه داشته باشید که گاه انبوه سازانی که مبادرت به پیش فروش می کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.

۱۶. برخی از این انبوه سازان وکلایی دارند که فعالیت های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می دهند تا طعمه های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.

۱۷. پیشنهاد می شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.

۱۸. به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه ها، در مکان های امن تری سرمایه گذاری کنید

محسن محمدرضاپور
محسن محمدرضاپور
امروز کارهایی را انجام می دهم که دیگران حاضر نیستند انجام دهند تا فردا کارهایی را انجام دهم که دیگران قادر نیستند انجام دهند. از اینکه خدمتی برای مردمم انجام میدم خوشحالم.

1 دیدگاه

  1. درود بر شما جناب محمدرضاپور . امروز با کانالت آشنا شدم و نگاهی به مطالبت داشتم مؤثر و مفید بود . شاد وتندرست باشید . چنانچه دوست داشتید به وبلاگ و کانال بنده هم سری بزنید . ضمتا اگر کمکی از دستم بربیاد بیدریغ در خدمت هستم . شادوتندرست باشی و آدینه ای سرشار از انرژی ، لذت و رضایت داشته باشی .
    محمود حقیقت طلب

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کانال تلگرام مرکز مباشر
برای اطلاع از آخرین اخبار،تحلیل ها و یادداشت های سایت به کانال تلگرام مباشر بپیوندید.
  • آخرین وام ها و تسهیلات حوزه مسکن
  • به روزترین قوانین و مقررات ملک و ساختمان
  • آخرین قیمت معامله شده املاک محله شما
  • ریزه کاری ها و نکات حقوقی معاملات ملکی
از 5 راز مخفی مشاورین املاک باخبر شوید
راز های مخفی مشاورین املاک را که هیچگاه برای شما فاش نخواهند ساخت در این کتاب الکترونیکِ ۱۰۰٪ رایگان و ۱۰۰٪ کابردی بیاموزید!
  • تاکنون بیش از 1900 نفر این کتاب را دانلود کرده‌اند. شما نیز همین حالا می‌توانید با ثبت ایمیل خود در فرم زیر، این کتاب الکترونیک رابه‌رایگان دانلود کنید و با آگاهی از نکات آن، معاملاتی ارزشمند و دلچسب در زندگی خود تجربه کنید.
ایمیل شما نزد مباشر به امانت خواهد ماند
PLEASE SHARE US!
Vel eros amet amet mauris a habitasse scelerisque? Vel urna dis et, placerat phasellus, diam in! Placerat nec facilisis, tortor tristique. Arcu placerat sagittis, velit lorem scelerisque egestas. Lundium et, ultrices, et tempor vel proin est! Lundium sociis ac, ut ultricies ridiculus ultricies pulvinar scelerisque et adipiscing auctor, urna platea non rhoncus magna egestas montes platea sed porta nisi porta, mus integer porta elit.